人生で損をしない為の夫婦マネー＆ライフ道場 by NMURA blog

■【 住宅購入に関するご相談 】

> 夫の実家土地に上下階完全分離二世帯住宅の
> 新築（建替）を計画しています。
>
> 土地は約800平米で名義は父と叔父が1/2ずつで登録。
> ハウスメーカーとは契約済で12年4月着工で9月完成予定。
> ハウスメーカーからの請負金額見積りは5600万円。68坪。
>
> 出資比率は夫が4000万で
> 残りを父と叔父で負担してもらえないかと、
> 子世帯より話を切り出しました。
> 4000万は交渉予定。
>
> 父・叔父からの出資、親族ローン、
> 金融機関の住宅ローンで資金調達を考えてます。
> 税金（贈与税、相続税、不動産取得税、固定資産税等）と
> 金融機関へ支払う金利費用を最小にしたく、
> 資金調達出資方法・登記の仕方について
> アドバイスをお願いできませんか？
>
> 同居家族は合計７名。
> 父　60歳　会社員　年収不明　預金1000万
> 母　54歳　パート
> 叔父　70歳くらい　無職　預金3500万
> 弟21歳　会社員
> 夫＝相談者　30歳　会社員　年収540万円　預金300万
> 妻　30歳　専業主婦
> 子供　1歳　(将来3人を予定)


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　まずお尋ねします。建物持ち主は１００％夫で良いですか？１番お金がかからないのは、この形です。

　夫が４０００万円資金調達し、プラスを父と叔父から１６００万円夫が借りる形です。叔父からは借りる形ですが、父からは非課税でもらう方法もとれます。

　登記については、建物１００％夫名義で登記です。

　このようにすれば、税金（贈与税０、相続税０、不動産取得税夫のみ、固定資産税夫のみ）と、金融機関へ支払う金利費用を最小については、住宅ローン一括比較と資料請求ができます。

　こちらを活用してください。
　http://www.zubat.net/home-loan/promo/outbound/index.html?ID=cseaw00012

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 再雇用義務化　年金支給開始との切れ目を防ぐ目的 】

〇　年金の６５歳支給開始は、再来年４月に迫っている。希望者全員が６５歳まで働けるようにならないと、老後に路頭に迷う人が続出しかねない。

〇　厚生労働省が高年齢者雇用安定法の改正に乗り出す背景には、そうした切羽詰まった事情がある。

〇　年金の支給開始年齢を６５歳に遅らせたことに対応し、厚労省は０６年、６５歳までの就労を可能にするため、企業に（１）定年年齢の引き上げ（２）継続雇用制度の導入（３）定年制廃止−−のいずれかの採用を義務づけた。

〇　しかし、厚労省の調査では希望通り６５歳まで働ける企業は、今年６月時点で全体の４７．９％。大企業は２３．８％に過ぎない。

〇　厚労省の有識者会議は６月、この基準について「弊害が多い」として、撤廃を求めた。厚労省は中長期の課題として、年金の支給開始年齢を６８〜７０歳へと遅らせることも検討しており、まずはこの基準を撤廃して６５歳までの雇用を確保する必要があると判断した。

　毎日新聞　2011/12/14 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　厚労省は１３年度から、希望者全員を６５歳まで再雇用するよう企業に義務づける方針を明らかにしました。

　６０歳の定年後、希望者全員を再雇用している企業は半数にも満たず、このままでは賃金も年金もない「空白期間」が生じることになります。６０歳からの再就職は相当に困難ですし、雇用される側としてはあって欲しい制度ですね。

　しかし、６５歳までの再雇用義務づけには、企業側の反発がとても強いようです。希望者全員の再雇用となると雇用にも限度がありますし、新卒の採用にも影響が出ることは必至ですね。

　ただ６５歳まで年金を受け取れなくなることはもう決まっていることですし、定年後の生活設計をどのようにするか、しっかりプランを立てておきたいですね。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　この記事を見て２点、声を大にして言いたいことがあります。

　１つは、住宅ローンの完済年齢は６０歳までで組むこと。住宅ローンが払えなくなる人の多くは６０歳以降です。６０歳までの住宅ローンでローンが通らなければ、もともと背伸びした買い物なのです。

　２つ目は、２０歳代の就労確保と６０歳代の就労確保、どちらを優先に考えるのか。借金・つけを子供に回して、しかも仕事の機会も奪うのか。

　６０歳代がアルバイトしていても５年後の年金が見えていますが、学校を卒業してアルバイトをしている若者は、結婚も難しい、子供も難しい、住宅購入も難しい、老後資金の確保も難しいですよ。

　勉強会で将来を予想して行動することを学びましたが、６０歳以降の方々はこのまま日本が進むと、若者が日本がどうなるか想像してみてほしいですね。

■【 退職金に関するご相談 】

> 56歳男性です。
> 年明けに勤続33年で早期退職する予定です。
> 早期退職の優遇制度を利用すると
> 合計で3,900万円の退職金になる見込みです。
> これをすべて一時金で受け取ると
> 所得税と住民税の合計で320万円の税金になるとの試算ですが、
> 退職金のうち1,200万円分を年金で受け取ることもでき
> この場合退職時の税金は合計で110万円程度との試算です。
> 1,200万円を年金で受け取ると
> 利息により受け取り額は最終的にさらに90万円増になるようですが、
> 税金が総額でどのくらいになるかが分かりません。
> 退職金は一時金で受け取るほうが得との情報を見かけますが、
> 1,200万円分を年金で受け取ると、
> 初期の税金の差額である210万円を超える
> 税金が課されるものでしょうか。
> 住民税や国民健康保険料も含めおよそどのようになるのでしょうか。
> よろしくお願い致します。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　退職金という一生に１度、大きな選択になりますので最も有利な方法を選択しなければなりませんね。

　また、退職後の生活設計も意識しなければなりません。

　ご質問の件ですが、退職後のその他収入予定・期間により有利な選択方法が異なります。

　退職後のその他収入予定・期間はどのようになるのでしょうか。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 中古住宅選びのコツは 】

〇　中古物件は値ごろ感や自分好みにリフォームできる点などが利点だが、物件ごとに状況が違うので、購入するときには耐震性以外にもさまざまなチェックが必要だ。

〇　中古は物件が多く、選択肢が幅広いのも特徴だ。中古はエリアを問わずに点在しており、いろいろな条件の物件から選べる。

〇　一般的にモデルルームを見て購入する新築物件と違い、中古住宅の場合は実物をよくチェックしたい。エアコンなどの設備は付いているか、雨漏りや白アリ被害はないかなど、トラブルを避けるために状況を確認して書面や写真で残しておきたい。

〇　物件を選ぶときは、周辺地域をくまなく歩いてみるのも大切だ。週末に見学して静かだと思っていたら、平日は近くの工場の騒音がひどかったということもある。

　日経新聞　2011/12/10 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　中古物件の最大の魅力は価格が安いことですね。新築物件とは違い、売り手の利益が圧縮されているので、安く買うことができます。

　三大都市圏の中古マンションの平均価格は、新築に比べて１５００万円以上安くなっています。

　耐震性を確認する点では、新耐震基準が導入された１９８１年６月以降に着工されているか確認したいですね。新基準は大規模な地震でも倒壊しない強さとされています。

　不動産の物件にはバーゲンセールはありません。極端に安い物件であれば、理由があると思って業者や管理組合に聞くなどして、念入りに調べたいですね。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　新築と中古の家、皆さんは両方住んでみたことはありますか。我が家はありますので、実感としてコメントすることができます。

　駅近新築マンションを１５年ぐらい前に購入しましたが、価格は新築時の約４０％ぐらいになっています。バブルの後ということもありますが、このころに購入した方はみなさん同じぐらい値下がりしているようです。

　これを今購入しても、計画的にマンション組合が修繕しているのでとてもきれいですし、常に満室なので激安だと思います。

　現在、７年落ちぐらいの中古戸建に住んでいますが、まったく問題なくとても満足しています。もし次に住宅を購入することがあれば中古が良いと思っています。

　新築は３０％前後業者の利益が上乗せされているので、中古になると（１日だけ住んでも中古）当然価格がそれなりに下がります。

　中古は住んでいる人が価格を決めるので、良い中古があればかなりラッキーだと思います。

　これから春にかけて引っ越しシーズンになります。住宅購入を検討されている方は、ＦＰ知恵の木までご連絡ください。良い中古物件をいっしょにお探しし、有利な住宅ローンを組み、節税のお手伝いもしますよ。

■【 住宅ローンに関するご相談 】

> 住宅ローン返済について質問です。
>
> 主人４１歳（公務員）、私３７歳（派遣社員）、
> 息子１歳、（来年第２子出産予定）
> 主人も私も現在、生命保険加入はなく、
> 預貯金は１００万円程度です。
>
> 平成２１年に５７５０万円を借り入れ、
> 変動と１０年固定の併用でローンを組みました。
> 年に１回１００万円程度の繰上返済をしています。
>
> 変動１．３７５％
> 現時点残高２６９０万円
>
> １０年固定２，８５０%
> 現時点残高２５５５万円
>
> 来年４月に私の養老保険が満期になり、
> １４００万円はいります。
> ２人目の子供が５月に生まれる予定なので、
> 教育資金のため、２００万円×２人分
> を学資保険もしくは主人名義の終身保険を
> 検討したいと思っています。
>
> 残りの１０００万円を貯金とローン返済に
> まわしたいと思っているのですが、
> ・貯金とローン返済の割合をどう考えるべきか
> ・変動と１０年固定どちらを優先にすべきか
> で悩んでいます。
>
> ご助言よろしくお願いいたします。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　住宅ローンの残り返済年数はあと何年でしょうか？ご質問について、私が同じ状況であれば下記のようにします。

　ローン残高５２４５万円を預金連動型住宅ローンに借り換えて、１４００万円を普通預金に入れます。

　預金連動型住宅ローンとは、住宅ローンのうち、普通預金の預け入れ分金利が無料になるユニークな住宅ローンです。

　毎年１００万円繰上返済したつもりで、ご自分の普通預金に加算していくと約１５年で住宅ローンの残高と普通預金の残高が逆転し、これ以降金利が０円となります。

　詳しくはこちらをご覧ください。
　http://www.chienoki.com/goods08.php

　メリットは、利息が３５０万円以上軽減できると予想します。１４００万円を普通預金に入れておくだけなので、住宅ローンは繰り上げ返済していません。

　よってわざわざ保険料を支払って保険に加入しなくとも、１４００万円の団体信用生命保険に加入していることになります。住宅ローン控除も１０００万円繰り上げ返済をしていないので毎年１０万円節税できます。

　デメリットは、借り換えの費用が４０万円ほどかかると思いますが、現在の金融機関を完済することにより数十万の返金もあると思います。

　とても大きなメリットがあると思います。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 手軽なミニ保険、賢く使う 】

〇　負担の少ない保険料で手軽に利用できる「少額短期保険（ミニ保険）」の商品が増えている。コンサートのチケット代を補償したり、病気でも加入したりできるなど、既存の保険会社が扱わない隙間分野の商品も多い。

〇　保険金額の上限は最大１０００万円、保険期間は最長１〜２年と限られるものの、月々数百〜数千円程度の手軽な保険料で利用できるのが特徴だ。

〇　便利な少額短期保険だが、注意すべき点もある。簡単な告知だけで加入できる商品は多いが、免責規定もあるので十分に確認しよう。

〇　少額短期保険は公的セーフティーネットや保険料の税控除の対象外だ。こうした点に気をつけて賢く利用したい。

　日経新聞　2011/12/3 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　様々な種類のミニ保険があることを知りませんでした。旅行先で雨が降った場合に旅行代金を補償してくれるような天気保険は知っていましたが、他にもいろいろとあるようですね。

　通常の地震保険は火災保険とセットで加入する必要がありますが、単独で入れる地震補償保険もあるようです。地震保険に未加入の方は検討してみてもいいかもしれませんね。

　他にも、イベントのチケット代金を補償する保険や、葬儀費用向けの保険など、ユニークなミニ保険もあります。

　また、要介護認定を受けても加入できる介護保険や、糖尿病や歯周病でも加入できる保険などもあります。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　ミニ保険は知りませんでした。試しに「ちょこっと保険」と検索したら、ヤフーでこんな保険を提供しているようです。良し悪しはわかりませんが・・・

・携行品損害保険金
　携行品（所有かつ携行する身の回り品）が盗難・破損・火災などの事故によ
　り損害が発生した場合。１つにつき１０万円〜３０万円。保険料月７０円〜
　１７０円。

・住宅内生活用動産保険金
　住宅内の家財に火災などにより損害が生じた場合。１回につき１００万円〜
　１０００万円。保険料月５１０円〜１３２０円。

・個人人賠償責任保険金
　他人にケガをさせたり、他人のものを壊したりした場合。１回につき１００
　０万円〜５０００万円。保険料月６０円〜８０円。

・借家人賠償責任保険金
　借家で火災などにより、借用戸室に損害を与えた場合。１回につき３００万
　円〜１０００万円。保険料月１２０円〜３３０円。

・受託品賠償責任保険金
　他人から預かったものを壊したり盗まれた場合。１つにつき１０万円〜３０
　万円。保険料月１３０円〜２４０円。

・キャンセル費用保険金
　死亡または入院により、予約していた特定のサービス（旅行など）の提供を
　受けられなくなった場合。１回につき１０万円〜５０万円。保険料月２０円
　〜８０円。

・救援者費用等保険金
　事故により行方不明になったり遭難した場合。１回につき１００万円〜５０
　０万円。保険料月１０円〜３０円

・ホールインワン・アルバトロス費用保険金
　ゴルフ場でホールインワン、アルバトロスを達成した場合。１回につき１０
　万円〜５０万円。保険料月本人のみ補償で１２０円〜５９０円

■【 住宅ローン控除に関するご相談 】

> お世話になります。
>
> 平成１３年に当時仕事をしていましたＡ県で
> 新築の分譲マンションを購入、
> 同年３月に入居し、以降住宅ローン控除を受けています。
>
> 実は今年（平成２３年）６月に転職でＨ県から上京し、
> もうＡ県には戻る予定もないことから、
> 控除を受けている前述のマンションを売りに出していますが、
> まだ買い手は見つかっておりません。
>
> もし、このまま年内に売却されないとしたら、
> 今年の控除を受けることはできるのでしょうか？
>
> 転職にあたり、繰り上げ返済などしていないので、
> 控除を受ける期間は、まだこの先残っています。
> また、現在は誰も住んでいません。
> 関連サイトでは、
> 「控除を受ける当年の１２月１３日に住んでいることが控除適用の条件」
> などとありますが、これが本当でしたら今年も含め、
> これ以降はマンションが売れるまで控除は受けられない、
> ということになりますが、
> これは本当なのでしょうか？


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　住宅ローン控除を受けられる条件として「控除を受ける当年の１２月１３日に住んでいることが控除適用の条件」は本当です。

　上京して東京に住んでいるのであれば、住宅ローン控除を受けることができません。

　マンション売却で住宅ローンは完済てきますか。もしできないと売却することもできません。

　ご家族も上京されたのですか。住宅ローン控除を受けている途中に会社から転勤辞令が出され、その結果、単身赴任となってしまった場合、中には住宅ローン控除が受けられなくなってしまうのではないかと考える人もいるでしょう。

　しかし、ご家族が残っていれば（＝単身赴任）、転勤期間中も本人が住んでいるものとみなしてくれるので、住宅ローン控除が適用されなくなることはありません。これまで通り、還付されます。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 家を早く売りたい　業者の見つけ方は？ 】

〇　売却を仲介会社に頼む場合、媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には、複数の会社に売却を依頼できる「一般媒介」と１社限定で頼む「専任媒介」があります。

〇　依頼側には、たくさんの会社に頼める「一般」の方が有利に思えますが、頼まれた会社の方から見れば、他社に契約を取られると、それまでの活動が水の泡になります。

〇　一方、「専任」は他社に契約を取られる心配がなく、広告も打ちやすいので熱心に探してくれる会社が多いようです。

〇　また、「専任」では会員間で不動産取引の情報をやり取りする「レインズ」への掲載も義務付けされており、積極的な販促活動をしてくれることが期待できます。

　読売新聞　2011/11/22 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　もし家を手放すことになった場合、多くのことを考える必要がありますね。売却をお願いする仲介業者を見つけることもそうですが、住宅ローンが残っている場合は、残債をどうするかも考えないといけないですね。

　家を売るということは、所有権を買主に移転するので、抵当権を抹消することで住宅ローンの残金は一括返済が必要になります。売却代金でローンを全部返せない場合はどうするかしっかり考えておかないといけませんね。

　どの仲介会社に売却をお願いするかもそうですが、売った後のことも計画して進めたいですね。買う時と同じく、売る時も大きく損をしないようにしたいですね。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　家を早く売りたい。ズバリＦＰ知恵の木へご依頼いただくと有利です。

　理由１）もちろん不動産取引の情報をやり取りする「レインズ」への掲載を行い、全不動産業者に積極的な販促活動を促します。

　理由２）不動産屋さんの仲介手数料を２０％値引きできます。不動産屋さんへ家の売却を依頼すると、販売価格×３％＋６万円の手数料がとられます。

　３０００万円の自宅売却であれば、９６万円という大きな金額の手数料を支払わなければなりません。この２０％値引なので１９．２万円支払いが少なくなります。

　理由３）ほんとうにその家を売却してよいのか、ライフプランより検討します。これは、ＦＰならでは。不動産屋さんに行けば良くも・悪くも家の売却をすすめられます。

　不動産業者から中古住宅やマンションを購入するときも、購入価格×３％＋６万円の手数料の手数料が取られます。購入するときも、ズバリＦＰ知恵の木へご依頼いただくと有利です。

■【 住宅ローン審査に関するご相談 】

> 先日、近所の新築マンション4500万購入の仮契約をしました。
> 夫は46歳、年収870万、勤続16年で
> 過去に延滞などのローン事故は一切おこしておりません。
> 某都市銀行の仮審査はOKがでたのですが、
> 団体保障会社からNGがでてしまい
> 住宅会社の方も不思議がっていたところ、
> 実は6年前に株式投資に失敗をして多額のカードローンを
> 隠していたことがわかりました。
> 6年前は1千万近い借金だったらしいですが、
> 財形貯蓄や生命保険を解約し300万返済しました。
> 更に、その後現在に至るまで
> 銀行系カードローンで400万無事に返済し、
> 現在はカードローン残り300万円だと確認がとれました。
> （延滞は一切ありません）
> このような状況では、住宅ローンはもう絶望的でしょうか？
> 財形貯蓄は既に返済に充当してゼロ、
> 預貯金に充てるはずの毎月の給料も
> 返済にあてているので貯金はゼロで正直、
> 今頃聞かされた時は倒れそうでした。
> 年齢的なこともあり今後、
> 一生住宅ローンは組めず賃貸生活を
> 覚悟しなければならないでしょうか？
> 今は子供が10歳ですが、中学校に進学後は私もフルタイムで、
> できれば正社員で働くつもりですが
> 私も同じ46歳なので心配です。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　住宅ローンはカードローンを完済すれば、可能性がでてきますので絶望的というわけではありません。

　それよりも、夫は４６歳、年収８７０万、子供が１０歳で、４６００万円のマンション購入で住宅ローンを返済していけるでしょうか。

　詳しい状況はわかりませんが、経験値で推測すると返済していけるとは思えません。

　自分たちにとって身の丈に合った住宅購入の金額はいくらであるかを計算されてから、住宅購入に踏み切られることをお勧めします。

　次のページを参考にしてください。
　→ http://www.chienoki.com/goods02.php

　もしかすると、今回４６００万円のマンション購入ができなかったことが、不幸中の幸いかもしれません。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 ネット上で「年金通帳」　１３年度から 】

〇　厚生労働省は、公的年金加入者が保険料の納付状況や受給見込み額の一覧を確認できる「年金通帳」について、２０１３年度からインターネット上で導入する方針を固めた。

〇　預金通帳のように紙に印字するタイプの年金通帳は、多額の費用が掛かることから見送る。

〇　年金通帳について、日本年金機構が２月からインターネット上で運用している年金記録情報提供サービス「ねんきんネット」の新機能として導入する考え。

〇　システム改修に掛かる費用は数億円程度の見込みで、印字タイプの年間数百億円に比べるとコストは大幅に削減できる。

　時事通信　2011/11/16 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　すべての加入者がいつでも年金記録を確認できる「年金通帳」。消えた年金対策の切り札として、全加入者に交付すると公約されていましたが、実現困難と判断したようです。

　当初想定していたのは、銀行のＡＴＭで記帳できる紙の通帳形式でしたが、開発費用が多額になるのと、銀行業界からも反対があり断念したようです。

　代わりに、日本年金機構が運営するウェブサイトで、保険料の納付状況や、将来受け取る年金額の試算などを確認できるそうです。これはこれで、とても便利な仕組みだと思います。

　毎年封書で郵送している「ねんきん定期便」についても、今後、はがきにしたり、郵送の回数を減らしたりして、コストの削減するそうです。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　ネット上で「年金通帳」いいですね。ネット銀行は通常通帳は発行されませんので、この延長と考えれば良いと思います。

　私もネット銀行を使っていますが、通帳をなくす心配や印鑑をなくす心配がないので、結構便利です。ただしネットを使わない人・使えない人も多数います。

　毎年の法人や個人の確定申告時に申告書の用紙が送られてきますが、ソフトを使って申告書を作成する人にはこの用紙は必要ありません。

　そこで、税務署では翌年から用紙がいらない人というチェックをいれると用紙が送られてこなくなり、節紙と節郵送料となります。

　ネット上で「年金通帳」がはじまったら、年金定期便不用というチエックを設けたら良いのではないでしょうか。

■【 年末調整の扶養に関するご相談 】

> 楽しみにメルマガ拝見しております。
> 質問ですが。。。
>
> ２か所で働いている場合ですが
> （Ａ 年間１０３万円未満のパート、）
> （Ｂ 月に３日くらいの勤務 年間２０万円位になる予定
> ９月から働きはじめた）
>
> Ａは年末調整の紙をだしました。
> （１０３万円未満なので、主人の扶養に入っています）
>
> Ｂの方も９月から働き始めたところですが。。
> Ｂの年末調整を出したら、市役所の方では、
> ２か所から働いている事がわかり
> 市民税の関係でＡに連絡がいき、
> Ａ・・・主となる会社の方から市民税を、
> 余分に働いた分（Ｂで働いた分）だけとられる。。。？
> という事でしょうか？
>
> 宜しくお願い致します。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　市民税についてですが、ＡとＢの合計に対して課税されます。余分に働いた分（Ｂで働いた分）だけとられるという事ではありません。

　おおざっぱですが、両方を足して１０３万円を超えなければ市民税はかからないと思ってください。

　両方を足して１０３万円を超えても、生命保険や社会保険の控除があれば市
民税がかからないケースもあります。

　１０３万円というのは、１ケ所でも２ケ所でも３ケ所でも、すべて合計して１０３万円を超えるか超えないかがポイントとなります。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■■■ トピックス

■【 目減りした投資信託　持ち続けるべき？ 】

〇　投資信託は中長期保有が原則だと言われています。しかし、購入後に目減りがひどくなってきたのに、ずっと持ち続けるより、一定の時期に見直すことをお薦めします。

〇　例えば、一時期注目されたＢＲＩＣＳ関連の投信を持っている場合、今もその商品運用で良いのかを確認することです。

〇　投資のタイミングは、これから伸びるところで買い、頭打ちになるところで売るのが重要なポイントです。経済の先行きが見えない場合、一度売って商品を整理し、どの商品に再投資をするのかを考えるとよいでしょう。

〇　損失が確定してしまう、と二の足を踏む人もいますが、基準価額が下がりすぎると投資信託は運用を打ち切ることもあります。持ち続ければ必ずいつかは戻るというものではありません。一度売るという勇気も時には必要です。

　読売新聞　2011/11/8 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　投資信託は、多くの投資家から資金を集め、プロが株式や債券を使って運用するという仕組みです。

　低金利の銀行預金、リスクの高い株式投資など、個人が安全に資産を増やすことが難しい中、注目を集めているのが投資信託です。投資信託が他の金融商品と大きく異なるのは、資産の運用をプロに一任することです。

　運用がうまくいけば、預貯金以上の収益を得ることができますが、一方で運用がうまくいかなければ元本割れすることもあります。

　投資信託を積立で購入する方法もあります。証券会社によっては、月１０００円から積み立てることができます。老後のことを考えると、コツコツ積み立てをして備えるのも一案かもしれません。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　投資信託を持ち続けるか否か、確かに一度売り損失を確定させる勇気も必要です。

　この時の利点は、確定申告をすることにより、損失を３年間繰り越せる・他の利益と合算できるということです。

　また、他に利益の出ている株や投資信託と合算できるので、利益の出ている株や投資信託で税金を払わずに済ませることもできます。

　さらに、配当金も投資信託の損失と合算できるので配当金から差し引かれた税金を還付することもできます。

　米国の人々は年末のこの時期、利益と損失を故意的に出して節税を行います。特に今年利益が出ている人は損失を故意的に出すことは有利な選択となります。

■【 離婚後の共有名儀の住宅ローンに関するご相談 】

> 夫と私の共有名儀で住宅ローンが後６年、
> 約７００万円位残っています。
> このたび、離婚することになり、
> 残りのローンも私が払っていこうと思っています。
> 今までも私が払ってきました。
> 去年、３００万を繰り上げ返済しました。
> そこで、共有名儀を私の名儀にしたいのですが、
> ローンが残っていても名儀は、変更できますか。
> 今、私と息子は、そこに住んでいます。
> 婚姻期間は、３１年です。
> その場合、税金（贈与税及び取得税）が、
> かからない方法はありますか？
> 夫には、どのように説得すれば、いいですか？
> 教えてください。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　約７００万円のローンはすべて夫名義ですか？夫とは普通に会話をすることは可能ですか？

　婚姻期間３１年あれば配偶者への住居贈与を利用することができます。

　いずれにせよ、簡単なことではありませんので当社ホームページをご覧になり、一度息子さんとともにご相談にいらっしゃいませんか。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 不動産投資に関するご相談 】

> 最近、不動産投資の提案を頂き検討しているのですが、
> 不動産投資に対する知識がなく、投資すべきか悩んでおります。
> 投資を検討する一番の理由としては、
> 定年後の生活費の足してとして、死亡保障の一部として、
> 効率的な資産運用と考えております。
> 以下の条件や理由での投資を始めて問題がないか、
> 投資をするにあたり特に確認すべき点、抑えなければならない点、
> 更にはこんな状況で投資をするべきか等、
> 専門家のご意見を聞きたいと考えております。
>
> 【属性】
> 勤続年数：11年
> 首都圏情報に関しては無知
> 不動産投資に対し、知識なし
> 年収：600万
> 家族：私、専業主婦、子1人
> 【物件】
> 約32戸　12階建て新築区分マンション
> 2階1室（1階住居スペースなし）　1K　約26平米
> 【立地】
> 鉄道最寄駅　徒歩：9分
> 鉄道最寄駅　徒歩：10分圏内　9駅利用可能
> 都心を売りにしている。
> 【購入費用】
> 購入価格：2320万（初年度諸経費込）
> 【ローン】
> 頭金：140万
> 借入額：2120万
> ※諸経費は別途支払
> 金利予定　2.35％　2年固定金利　35年　返済額：7万4千/月
> 【管理形態】
> サブリース契約　2年毎見直し
> 手数料＋管理・修繕費　約1.9万円/月
> 家賃収入：約9.3万円/月
> 【現状の考え】
> 借入に対し、年間30万〜50万の繰上返済を考えています。
> 特に不動産運用を中心とは考えていませんが、
> 極力はやい返済をし生活費の足しにしたい。
> 【心配要素】
> ・首都圏への知識がないため、立地に対する不安
> ・家賃下落のリスク
> ・金利変動の要素
> ・現在は月の持ち出しが無いですが、
> 必ず持ち出しが増えるがどれくらい増えるか検討がつかない。
> ・リスクの整理、リスク回避の為の手法が分からない。
> （何を事前に確認しておくべきか？）
> ・不動産投資での失敗例をみて不安になる。
>
> アドバイスを頂ければと思います。



■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　新築不動産投資でだまされた相談が年に何回もきます。やめておきましょう。

　理由１）新築の不動産投資でみなさん後悔している

　理由２）３５年ローン前提の投資でみなさん後悔している。

　理由３）家賃は下がる　サブリース契約　２年毎見直しはないに等しい

　理由４）買ってしまったら取り返しがつかない。お子さんがかわいそう。

　不動産投資に興味があるのであれば、築浅・駅近の中古マンションだけです。空室にならない物件が唯一不動産投資対象です。

　２０００万円以上の投資をするのであれば、最低でも東京に出てきて肌で感じてください。メールアドレスをいただければ、築浅で駅に近ちかい中古不動産投資物件とは、どのようなものかＰＤＦでお送りします。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 産休中は保険料免除へ　厚生年金 】

〇　厚生労働省は、厚生年金に加入している女性の産休期間について保険料を免除する方針を固めた。出産前４２日、産後５６日の最大９８日間が対象で、保険料を半額負担している企業にとっても負担が軽減される。

〇　企業が産休中の保険料負担を嫌って女性社員に不利な扱いをしないようにすることで、働く女性の出産環境を改善していくのが目的。

〇　現行制度では、無給となる可能性もある育児休業期間に限って保険料免除が認められている。

〇　産休期間については産休前の日給の３分の２が「出産手当金」として健康保険から支給されるため、保険料免除の対象とはなっていなかった。

〇　法改正されると、企業にとっては労使折半で支払う年金保険料について産休中の２〜３カ月分の事業主負担がなくなるほか、産休中の女性にとっても出産手当金から本人負担分を支払う必要がなくなる。

　産経新聞　2011/10/25 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　厚生年金保険料については、いま様々検討されていますね。厚生年金に加入する女性は、産休中も保険料を支払っているとは知りませんでした。育児休業期間中だけなんですね、保険料免除されるのは。

　産休期間には出産手当金が支給されますが、その中から負担分を支払うのは大変ですね。

　また同時に、厚生年金保険料の算定基準となる標準報酬月額の上限を見直して、高所得者の保険料を引き上げる案も検討されていますね。高所得者を対象とした負担の増加は、介護保険でも検討されています。

　納得のいく負担で、安心して暮らせる社会保障をお願いしたいですね。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　これは、女性にとっても企業にとっても朗報です。

　社会保険制度はとても複雑でわかりずらいですね。簡単に言うと出産前４２日、産後５６日の最大９８日間、会社に出勤できない女性も雇っている会社も厚生年金保険料を今まで払っていましたが、これを免除しようという話です。

　育児休業期間とは産後５６日以後の女性会社お休みのことです。（この期間はもともと保険料免除が認められています。）

　中小企業の社長さんへ。会社で初めて女性社員が出産でお休みして復帰すると助成金がもらえることをご存じですか。最近、お手伝いしている会社でも、この制度をアドバイスして７０万円ゲットしました。

　知らない・知っているで、いろいろ損得が異なりますよ。

■【 住宅購入に関するご相談 】

> 夫の実家土地に上下階完全分離二世帯住宅の
> 新築（建替）を計画しています。
>
> 土地は約800平米で名義は父と叔父が1/2ずつで登録。
> ハウスメーカーとは契約済で12年4月着工で9月完成予定。
> ハウスメーカーからの請負金額見積りは5600万円。68坪。
>
> 出資比率は夫が4000万で
> 残りを父と叔父で負担してもらえないかと、
> 子世帯より話を切り出しました。
> 4000万は交渉予定。
>
> 父・叔父からの出資、親族ローン、
> 金融機関の住宅ローンで資金調達を考えてます。
> 税金（贈与税、相続税、不動産取得税、固定資産税等）と
> 金融機関へ支払う金利費用を最小にしたく、
> 資金調達出資方法・登記の仕方について
> アドバイスをお願いできませんか？
>
> 同居家族は合計７名。
> 父　60歳　会社員　年収不明　預金1000万
> 母　54歳　パート
> 叔父　70歳くらい　無職　預金3500万
> 弟21歳　会社員
> 夫＝相談者　30歳　会社員　年収540万円　預金300万
> 妻　30歳　専業主婦
> 子供　1歳　(将来3人を予定)


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　まずお尋ねします。建物持ち主は１００％夫で良いですか？１番お金がかからないのは、この形です。

　夫が４０００万円資金調達し、プラスを父と叔父から１６００万円夫が借りる形です。叔父からは借りる形ですが、父からは非課税でもらう方法もとれます。

　登記については、建物１００％夫名義で登記です。

　このようにすれば、税金（贈与税０、相続税０、不動産取得税夫のみ、固定資産税夫のみ）と、金融機関へ支払う金利費用を最小については、住宅ローン一括比較と資料請求ができます。

　こちらを活用してください。
　http://www.zubat.net/home-loan/promo/outbound/index.html?ID=cseaw00012

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 再雇用義務化　年金支給開始との切れ目を防ぐ目的 】

〇　年金の６５歳支給開始は、再来年４月に迫っている。希望者全員が６５歳まで働けるようにならないと、老後に路頭に迷う人が続出しかねない。

〇　厚生労働省が高年齢者雇用安定法の改正に乗り出す背景には、そうした切羽詰まった事情がある。

〇　年金の支給開始年齢を６５歳に遅らせたことに対応し、厚労省は０６年、６５歳までの就労を可能にするため、企業に（１）定年年齢の引き上げ（２）継続雇用制度の導入（３）定年制廃止−−のいずれかの採用を義務づけた。

〇　しかし、厚労省の調査では希望通り６５歳まで働ける企業は、今年６月時点で全体の４７．９％。大企業は２３．８％に過ぎない。

〇　厚労省の有識者会議は６月、この基準について「弊害が多い」として、撤廃を求めた。厚労省は中長期の課題として、年金の支給開始年齢を６８〜７０歳へと遅らせることも検討しており、まずはこの基準を撤廃して６５歳までの雇用を確保する必要があると判断した。

　毎日新聞　2011/12/14 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　厚労省は１３年度から、希望者全員を６５歳まで再雇用するよう企業に義務づける方針を明らかにしました。

　６０歳の定年後、希望者全員を再雇用している企業は半数にも満たず、このままでは賃金も年金もない「空白期間」が生じることになります。６０歳からの再就職は相当に困難ですし、雇用される側としてはあって欲しい制度ですね。

　しかし、６５歳までの再雇用義務づけには、企業側の反発がとても強いようです。希望者全員の再雇用となると雇用にも限度がありますし、新卒の採用にも影響が出ることは必至ですね。

　ただ６５歳まで年金を受け取れなくなることはもう決まっていることですし、定年後の生活設計をどのようにするか、しっかりプランを立てておきたいですね。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　この記事を見て２点、声を大にして言いたいことがあります。

　１つは、住宅ローンの完済年齢は６０歳までで組むこと。住宅ローンが払えなくなる人の多くは６０歳以降です。６０歳までの住宅ローンでローンが通らなければ、もともと背伸びした買い物なのです。

　２つ目は、２０歳代の就労確保と６０歳代の就労確保、どちらを優先に考えるのか。借金・つけを子供に回して、しかも仕事の機会も奪うのか。

　６０歳代がアルバイトしていても５年後の年金が見えていますが、学校を卒業してアルバイトをしている若者は、結婚も難しい、子供も難しい、住宅購入も難しい、老後資金の確保も難しいですよ。

　勉強会で将来を予想して行動することを学びましたが、６０歳以降の方々はこのまま日本が進むと、若者が日本がどうなるか想像してみてほしいですね。

■【 退職金に関するご相談 】

> 56歳男性です。
> 年明けに勤続33年で早期退職する予定です。
> 早期退職の優遇制度を利用すると
> 合計で3,900万円の退職金になる見込みです。
> これをすべて一時金で受け取ると
> 所得税と住民税の合計で320万円の税金になるとの試算ですが、
> 退職金のうち1,200万円分を年金で受け取ることもでき
> この場合退職時の税金は合計で110万円程度との試算です。
> 1,200万円を年金で受け取ると
> 利息により受け取り額は最終的にさらに90万円増になるようですが、
> 税金が総額でどのくらいになるかが分かりません。
> 退職金は一時金で受け取るほうが得との情報を見かけますが、
> 1,200万円分を年金で受け取ると、
> 初期の税金の差額である210万円を超える
> 税金が課されるものでしょうか。
> 住民税や国民健康保険料も含めおよそどのようになるのでしょうか。
> よろしくお願い致します。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　退職金という一生に１度、大きな選択になりますので最も有利な方法を選択しなければなりませんね。

　また、退職後の生活設計も意識しなければなりません。

　ご質問の件ですが、退職後のその他収入予定・期間により有利な選択方法が異なります。

　退職後のその他収入予定・期間はどのようになるのでしょうか。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 中古住宅選びのコツは 】

〇　中古物件は値ごろ感や自分好みにリフォームできる点などが利点だが、物件ごとに状況が違うので、購入するときには耐震性以外にもさまざまなチェックが必要だ。

〇　中古は物件が多く、選択肢が幅広いのも特徴だ。中古はエリアを問わずに点在しており、いろいろな条件の物件から選べる。

〇　一般的にモデルルームを見て購入する新築物件と違い、中古住宅の場合は実物をよくチェックしたい。エアコンなどの設備は付いているか、雨漏りや白アリ被害はないかなど、トラブルを避けるために状況を確認して書面や写真で残しておきたい。

〇　物件を選ぶときは、周辺地域をくまなく歩いてみるのも大切だ。週末に見学して静かだと思っていたら、平日は近くの工場の騒音がひどかったということもある。

　日経新聞　2011/12/10 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　中古物件の最大の魅力は価格が安いことですね。新築物件とは違い、売り手の利益が圧縮されているので、安く買うことができます。

　三大都市圏の中古マンションの平均価格は、新築に比べて１５００万円以上安くなっています。

　耐震性を確認する点では、新耐震基準が導入された１９８１年６月以降に着工されているか確認したいですね。新基準は大規模な地震でも倒壊しない強さとされています。

　不動産の物件にはバーゲンセールはありません。極端に安い物件であれば、理由があると思って業者や管理組合に聞くなどして、念入りに調べたいですね。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　新築と中古の家、皆さんは両方住んでみたことはありますか。我が家はありますので、実感としてコメントすることができます。

　駅近新築マンションを１５年ぐらい前に購入しましたが、価格は新築時の約４０％ぐらいになっています。バブルの後ということもありますが、このころに購入した方はみなさん同じぐらい値下がりしているようです。

　これを今購入しても、計画的にマンション組合が修繕しているのでとてもきれいですし、常に満室なので激安だと思います。

　現在、７年落ちぐらいの中古戸建に住んでいますが、まったく問題なくとても満足しています。もし次に住宅を購入することがあれば中古が良いと思っています。

　新築は３０％前後業者の利益が上乗せされているので、中古になると（１日だけ住んでも中古）当然価格がそれなりに下がります。

　中古は住んでいる人が価格を決めるので、良い中古があればかなりラッキーだと思います。

　これから春にかけて引っ越しシーズンになります。住宅購入を検討されている方は、ＦＰ知恵の木までご連絡ください。良い中古物件をいっしょにお探しし、有利な住宅ローンを組み、節税のお手伝いもしますよ。

■【 住宅ローンに関するご相談 】

> 住宅ローン返済について質問です。
>
> 主人４１歳（公務員）、私３７歳（派遣社員）、
> 息子１歳、（来年第２子出産予定）
> 主人も私も現在、生命保険加入はなく、
> 預貯金は１００万円程度です。
>
> 平成２１年に５７５０万円を借り入れ、
> 変動と１０年固定の併用でローンを組みました。
> 年に１回１００万円程度の繰上返済をしています。
>
> 変動１．３７５％
> 現時点残高２６９０万円
>
> １０年固定２，８５０%
> 現時点残高２５５５万円
>
> 来年４月に私の養老保険が満期になり、
> １４００万円はいります。
> ２人目の子供が５月に生まれる予定なので、
> 教育資金のため、２００万円×２人分
> を学資保険もしくは主人名義の終身保険を
> 検討したいと思っています。
>
> 残りの１０００万円を貯金とローン返済に
> まわしたいと思っているのですが、
> ・貯金とローン返済の割合をどう考えるべきか
> ・変動と１０年固定どちらを優先にすべきか
> で悩んでいます。
>
> ご助言よろしくお願いいたします。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　住宅ローンの残り返済年数はあと何年でしょうか？ご質問について、私が同じ状況であれば下記のようにします。

　ローン残高５２４５万円を預金連動型住宅ローンに借り換えて、１４００万円を普通預金に入れます。

　預金連動型住宅ローンとは、住宅ローンのうち、普通預金の預け入れ分金利が無料になるユニークな住宅ローンです。

　毎年１００万円繰上返済したつもりで、ご自分の普通預金に加算していくと約１５年で住宅ローンの残高と普通預金の残高が逆転し、これ以降金利が０円となります。

　詳しくはこちらをご覧ください。
　http://www.chienoki.com/goods08.php

　メリットは、利息が３５０万円以上軽減できると予想します。１４００万円を普通預金に入れておくだけなので、住宅ローンは繰り上げ返済していません。

　よってわざわざ保険料を支払って保険に加入しなくとも、１４００万円の団体信用生命保険に加入していることになります。住宅ローン控除も１０００万円繰り上げ返済をしていないので毎年１０万円節税できます。

　デメリットは、借り換えの費用が４０万円ほどかかると思いますが、現在の金融機関を完済することにより数十万の返金もあると思います。

　とても大きなメリットがあると思います。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 手軽なミニ保険、賢く使う 】

〇　負担の少ない保険料で手軽に利用できる「少額短期保険（ミニ保険）」の商品が増えている。コンサートのチケット代を補償したり、病気でも加入したりできるなど、既存の保険会社が扱わない隙間分野の商品も多い。

〇　保険金額の上限は最大１０００万円、保険期間は最長１〜２年と限られるものの、月々数百〜数千円程度の手軽な保険料で利用できるのが特徴だ。

〇　便利な少額短期保険だが、注意すべき点もある。簡単な告知だけで加入できる商品は多いが、免責規定もあるので十分に確認しよう。

〇　少額短期保険は公的セーフティーネットや保険料の税控除の対象外だ。こうした点に気をつけて賢く利用したい。

　日経新聞　2011/12/3 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　様々な種類のミニ保険があることを知りませんでした。旅行先で雨が降った場合に旅行代金を補償してくれるような天気保険は知っていましたが、他にもいろいろとあるようですね。

　通常の地震保険は火災保険とセットで加入する必要がありますが、単独で入れる地震補償保険もあるようです。地震保険に未加入の方は検討してみてもいいかもしれませんね。

　他にも、イベントのチケット代金を補償する保険や、葬儀費用向けの保険など、ユニークなミニ保険もあります。

　また、要介護認定を受けても加入できる介護保険や、糖尿病や歯周病でも加入できる保険などもあります。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　ミニ保険は知りませんでした。試しに「ちょこっと保険」と検索したら、ヤフーでこんな保険を提供しているようです。良し悪しはわかりませんが・・・

・携行品損害保険金
　携行品（所有かつ携行する身の回り品）が盗難・破損・火災などの事故によ
　り損害が発生した場合。１つにつき１０万円〜３０万円。保険料月７０円〜
　１７０円。

・住宅内生活用動産保険金
　住宅内の家財に火災などにより損害が生じた場合。１回につき１００万円〜
　１０００万円。保険料月５１０円〜１３２０円。

・個人人賠償責任保険金
　他人にケガをさせたり、他人のものを壊したりした場合。１回につき１００
　０万円〜５０００万円。保険料月６０円〜８０円。

・借家人賠償責任保険金
　借家で火災などにより、借用戸室に損害を与えた場合。１回につき３００万
　円〜１０００万円。保険料月１２０円〜３３０円。

・受託品賠償責任保険金
　他人から預かったものを壊したり盗まれた場合。１つにつき１０万円〜３０
　万円。保険料月１３０円〜２４０円。

・キャンセル費用保険金
　死亡または入院により、予約していた特定のサービス（旅行など）の提供を
　受けられなくなった場合。１回につき１０万円〜５０万円。保険料月２０円
　〜８０円。

・救援者費用等保険金
　事故により行方不明になったり遭難した場合。１回につき１００万円〜５０
　０万円。保険料月１０円〜３０円

・ホールインワン・アルバトロス費用保険金
　ゴルフ場でホールインワン、アルバトロスを達成した場合。１回につき１０
　万円〜５０万円。保険料月本人のみ補償で１２０円〜５９０円

■【 住宅ローン控除に関するご相談 】

> お世話になります。
>
> 平成１３年に当時仕事をしていましたＡ県で
> 新築の分譲マンションを購入、
> 同年３月に入居し、以降住宅ローン控除を受けています。
>
> 実は今年（平成２３年）６月に転職でＨ県から上京し、
> もうＡ県には戻る予定もないことから、
> 控除を受けている前述のマンションを売りに出していますが、
> まだ買い手は見つかっておりません。
>
> もし、このまま年内に売却されないとしたら、
> 今年の控除を受けることはできるのでしょうか？
>
> 転職にあたり、繰り上げ返済などしていないので、
> 控除を受ける期間は、まだこの先残っています。
> また、現在は誰も住んでいません。
> 関連サイトでは、
> 「控除を受ける当年の１２月１３日に住んでいることが控除適用の条件」
> などとありますが、これが本当でしたら今年も含め、
> これ以降はマンションが売れるまで控除は受けられない、
> ということになりますが、
> これは本当なのでしょうか？


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　住宅ローン控除を受けられる条件として「控除を受ける当年の１２月１３日に住んでいることが控除適用の条件」は本当です。

　上京して東京に住んでいるのであれば、住宅ローン控除を受けることができません。

　マンション売却で住宅ローンは完済てきますか。もしできないと売却することもできません。

　ご家族も上京されたのですか。住宅ローン控除を受けている途中に会社から転勤辞令が出され、その結果、単身赴任となってしまった場合、中には住宅ローン控除が受けられなくなってしまうのではないかと考える人もいるでしょう。

　しかし、ご家族が残っていれば（＝単身赴任）、転勤期間中も本人が住んでいるものとみなしてくれるので、住宅ローン控除が適用されなくなることはありません。これまで通り、還付されます。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 家を早く売りたい　業者の見つけ方は？ 】

〇　売却を仲介会社に頼む場合、媒介契約を結ぶことになります。媒介契約には、複数の会社に売却を依頼できる「一般媒介」と１社限定で頼む「専任媒介」があります。

〇　依頼側には、たくさんの会社に頼める「一般」の方が有利に思えますが、頼まれた会社の方から見れば、他社に契約を取られると、それまでの活動が水の泡になります。

〇　一方、「専任」は他社に契約を取られる心配がなく、広告も打ちやすいので熱心に探してくれる会社が多いようです。

〇　また、「専任」では会員間で不動産取引の情報をやり取りする「レインズ」への掲載も義務付けされており、積極的な販促活動をしてくれることが期待できます。

　読売新聞　2011/11/22 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　もし家を手放すことになった場合、多くのことを考える必要がありますね。売却をお願いする仲介業者を見つけることもそうですが、住宅ローンが残っている場合は、残債をどうするかも考えないといけないですね。

　家を売るということは、所有権を買主に移転するので、抵当権を抹消することで住宅ローンの残金は一括返済が必要になります。売却代金でローンを全部返せない場合はどうするかしっかり考えておかないといけませんね。

　どの仲介会社に売却をお願いするかもそうですが、売った後のことも計画して進めたいですね。買う時と同じく、売る時も大きく損をしないようにしたいですね。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　家を早く売りたい。ズバリＦＰ知恵の木へご依頼いただくと有利です。

　理由１）もちろん不動産取引の情報をやり取りする「レインズ」への掲載を行い、全不動産業者に積極的な販促活動を促します。

　理由２）不動産屋さんの仲介手数料を２０％値引きできます。不動産屋さんへ家の売却を依頼すると、販売価格×３％＋６万円の手数料がとられます。

　３０００万円の自宅売却であれば、９６万円という大きな金額の手数料を支払わなければなりません。この２０％値引なので１９．２万円支払いが少なくなります。

　理由３）ほんとうにその家を売却してよいのか、ライフプランより検討します。これは、ＦＰならでは。不動産屋さんに行けば良くも・悪くも家の売却をすすめられます。

　不動産業者から中古住宅やマンションを購入するときも、購入価格×３％＋６万円の手数料の手数料が取られます。購入するときも、ズバリＦＰ知恵の木へご依頼いただくと有利です。

■【 住宅ローン審査に関するご相談 】

> 先日、近所の新築マンション4500万購入の仮契約をしました。
> 夫は46歳、年収870万、勤続16年で
> 過去に延滞などのローン事故は一切おこしておりません。
> 某都市銀行の仮審査はOKがでたのですが、
> 団体保障会社からNGがでてしまい
> 住宅会社の方も不思議がっていたところ、
> 実は6年前に株式投資に失敗をして多額のカードローンを
> 隠していたことがわかりました。
> 6年前は1千万近い借金だったらしいですが、
> 財形貯蓄や生命保険を解約し300万返済しました。
> 更に、その後現在に至るまで
> 銀行系カードローンで400万無事に返済し、
> 現在はカードローン残り300万円だと確認がとれました。
> （延滞は一切ありません）
> このような状況では、住宅ローンはもう絶望的でしょうか？
> 財形貯蓄は既に返済に充当してゼロ、
> 預貯金に充てるはずの毎月の給料も
> 返済にあてているので貯金はゼロで正直、
> 今頃聞かされた時は倒れそうでした。
> 年齢的なこともあり今後、
> 一生住宅ローンは組めず賃貸生活を
> 覚悟しなければならないでしょうか？
> 今は子供が10歳ですが、中学校に進学後は私もフルタイムで、
> できれば正社員で働くつもりですが
> 私も同じ46歳なので心配です。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　住宅ローンはカードローンを完済すれば、可能性がでてきますので絶望的というわけではありません。

　それよりも、夫は４６歳、年収８７０万、子供が１０歳で、４６００万円のマンション購入で住宅ローンを返済していけるでしょうか。

　詳しい状況はわかりませんが、経験値で推測すると返済していけるとは思えません。

　自分たちにとって身の丈に合った住宅購入の金額はいくらであるかを計算されてから、住宅購入に踏み切られることをお勧めします。

　次のページを参考にしてください。
　→ http://www.chienoki.com/goods02.php

　もしかすると、今回４６００万円のマンション購入ができなかったことが、不幸中の幸いかもしれません。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 ネット上で「年金通帳」　１３年度から 】

〇　厚生労働省は、公的年金加入者が保険料の納付状況や受給見込み額の一覧を確認できる「年金通帳」について、２０１３年度からインターネット上で導入する方針を固めた。

〇　預金通帳のように紙に印字するタイプの年金通帳は、多額の費用が掛かることから見送る。

〇　年金通帳について、日本年金機構が２月からインターネット上で運用している年金記録情報提供サービス「ねんきんネット」の新機能として導入する考え。

〇　システム改修に掛かる費用は数億円程度の見込みで、印字タイプの年間数百億円に比べるとコストは大幅に削減できる。

　時事通信　2011/11/16 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　すべての加入者がいつでも年金記録を確認できる「年金通帳」。消えた年金対策の切り札として、全加入者に交付すると公約されていましたが、実現困難と判断したようです。

　当初想定していたのは、銀行のＡＴＭで記帳できる紙の通帳形式でしたが、開発費用が多額になるのと、銀行業界からも反対があり断念したようです。

　代わりに、日本年金機構が運営するウェブサイトで、保険料の納付状況や、将来受け取る年金額の試算などを確認できるそうです。これはこれで、とても便利な仕組みだと思います。

　毎年封書で郵送している「ねんきん定期便」についても、今後、はがきにしたり、郵送の回数を減らしたりして、コストの削減するそうです。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　ネット上で「年金通帳」いいですね。ネット銀行は通常通帳は発行されませんので、この延長と考えれば良いと思います。

　私もネット銀行を使っていますが、通帳をなくす心配や印鑑をなくす心配がないので、結構便利です。ただしネットを使わない人・使えない人も多数います。

　毎年の法人や個人の確定申告時に申告書の用紙が送られてきますが、ソフトを使って申告書を作成する人にはこの用紙は必要ありません。

　そこで、税務署では翌年から用紙がいらない人というチェックをいれると用紙が送られてこなくなり、節紙と節郵送料となります。

　ネット上で「年金通帳」がはじまったら、年金定期便不用というチエックを設けたら良いのではないでしょうか。

■【 年末調整の扶養に関するご相談 】

> 楽しみにメルマガ拝見しております。
> 質問ですが。。。
>
> ２か所で働いている場合ですが
> （Ａ 年間１０３万円未満のパート、）
> （Ｂ 月に３日くらいの勤務 年間２０万円位になる予定
> ９月から働きはじめた）
>
> Ａは年末調整の紙をだしました。
> （１０３万円未満なので、主人の扶養に入っています）
>
> Ｂの方も９月から働き始めたところですが。。
> Ｂの年末調整を出したら、市役所の方では、
> ２か所から働いている事がわかり
> 市民税の関係でＡに連絡がいき、
> Ａ・・・主となる会社の方から市民税を、
> 余分に働いた分（Ｂで働いた分）だけとられる。。。？
> という事でしょうか？
>
> 宜しくお願い致します。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　市民税についてですが、ＡとＢの合計に対して課税されます。余分に働いた分（Ｂで働いた分）だけとられるという事ではありません。

　おおざっぱですが、両方を足して１０３万円を超えなければ市民税はかからないと思ってください。

　両方を足して１０３万円を超えても、生命保険や社会保険の控除があれば市
民税がかからないケースもあります。

　１０３万円というのは、１ケ所でも２ケ所でも３ケ所でも、すべて合計して１０３万円を超えるか超えないかがポイントとなります。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■■■ トピックス

■【 目減りした投資信託　持ち続けるべき？ 】

〇　投資信託は中長期保有が原則だと言われています。しかし、購入後に目減りがひどくなってきたのに、ずっと持ち続けるより、一定の時期に見直すことをお薦めします。

〇　例えば、一時期注目されたＢＲＩＣＳ関連の投信を持っている場合、今もその商品運用で良いのかを確認することです。

〇　投資のタイミングは、これから伸びるところで買い、頭打ちになるところで売るのが重要なポイントです。経済の先行きが見えない場合、一度売って商品を整理し、どの商品に再投資をするのかを考えるとよいでしょう。

〇　損失が確定してしまう、と二の足を踏む人もいますが、基準価額が下がりすぎると投資信託は運用を打ち切ることもあります。持ち続ければ必ずいつかは戻るというものではありません。一度売るという勇気も時には必要です。

　読売新聞　2011/11/8 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　投資信託は、多くの投資家から資金を集め、プロが株式や債券を使って運用するという仕組みです。

　低金利の銀行預金、リスクの高い株式投資など、個人が安全に資産を増やすことが難しい中、注目を集めているのが投資信託です。投資信託が他の金融商品と大きく異なるのは、資産の運用をプロに一任することです。

　運用がうまくいけば、預貯金以上の収益を得ることができますが、一方で運用がうまくいかなければ元本割れすることもあります。

　投資信託を積立で購入する方法もあります。証券会社によっては、月１０００円から積み立てることができます。老後のことを考えると、コツコツ積み立てをして備えるのも一案かもしれません。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　投資信託を持ち続けるか否か、確かに一度売り損失を確定させる勇気も必要です。

　この時の利点は、確定申告をすることにより、損失を３年間繰り越せる・他の利益と合算できるということです。

　また、他に利益の出ている株や投資信託と合算できるので、利益の出ている株や投資信託で税金を払わずに済ませることもできます。

　さらに、配当金も投資信託の損失と合算できるので配当金から差し引かれた税金を還付することもできます。

　米国の人々は年末のこの時期、利益と損失を故意的に出して節税を行います。特に今年利益が出ている人は損失を故意的に出すことは有利な選択となります。

■【 離婚後の共有名儀の住宅ローンに関するご相談 】

> 夫と私の共有名儀で住宅ローンが後６年、
> 約７００万円位残っています。
> このたび、離婚することになり、
> 残りのローンも私が払っていこうと思っています。
> 今までも私が払ってきました。
> 去年、３００万を繰り上げ返済しました。
> そこで、共有名儀を私の名儀にしたいのですが、
> ローンが残っていても名儀は、変更できますか。
> 今、私と息子は、そこに住んでいます。
> 婚姻期間は、３１年です。
> その場合、税金（贈与税及び取得税）が、
> かからない方法はありますか？
> 夫には、どのように説得すれば、いいですか？
> 教えてください。


■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　約７００万円のローンはすべて夫名義ですか？夫とは普通に会話をすることは可能ですか？

　婚姻期間３１年あれば配偶者への住居贈与を利用することができます。

　いずれにせよ、簡単なことではありませんので当社ホームページをご覧になり、一度息子さんとともにご相談にいらっしゃいませんか。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 不動産投資に関するご相談 】

> 最近、不動産投資の提案を頂き検討しているのですが、
> 不動産投資に対する知識がなく、投資すべきか悩んでおります。
> 投資を検討する一番の理由としては、
> 定年後の生活費の足してとして、死亡保障の一部として、
> 効率的な資産運用と考えております。
> 以下の条件や理由での投資を始めて問題がないか、
> 投資をするにあたり特に確認すべき点、抑えなければならない点、
> 更にはこんな状況で投資をするべきか等、
> 専門家のご意見を聞きたいと考えております。
>
> 【属性】
> 勤続年数：11年
> 首都圏情報に関しては無知
> 不動産投資に対し、知識なし
> 年収：600万
> 家族：私、専業主婦、子1人
> 【物件】
> 約32戸　12階建て新築区分マンション
> 2階1室（1階住居スペースなし）　1K　約26平米
> 【立地】
> 鉄道最寄駅　徒歩：9分
> 鉄道最寄駅　徒歩：10分圏内　9駅利用可能
> 都心を売りにしている。
> 【購入費用】
> 購入価格：2320万（初年度諸経費込）
> 【ローン】
> 頭金：140万
> 借入額：2120万
> ※諸経費は別途支払
> 金利予定　2.35％　2年固定金利　35年　返済額：7万4千/月
> 【管理形態】
> サブリース契約　2年毎見直し
> 手数料＋管理・修繕費　約1.9万円/月
> 家賃収入：約9.3万円/月
> 【現状の考え】
> 借入に対し、年間30万〜50万の繰上返済を考えています。
> 特に不動産運用を中心とは考えていませんが、
> 極力はやい返済をし生活費の足しにしたい。
> 【心配要素】
> ・首都圏への知識がないため、立地に対する不安
> ・家賃下落のリスク
> ・金利変動の要素
> ・現在は月の持ち出しが無いですが、
> 必ず持ち出しが増えるがどれくらい増えるか検討がつかない。
> ・リスクの整理、リスク回避の為の手法が分からない。
> （何を事前に確認しておくべきか？）
> ・不動産投資での失敗例をみて不安になる。
>
> アドバイスを頂ければと思います。



■【 ＣＦＰ伊藤さんからのコメント 】

　こんにちは、『ＦＰ知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます！

　新築不動産投資でだまされた相談が年に何回もきます。やめておきましょう。

　理由１）新築の不動産投資でみなさん後悔している

　理由２）３５年ローン前提の投資でみなさん後悔している。

　理由３）家賃は下がる　サブリース契約　２年毎見直しはないに等しい

　理由４）買ってしまったら取り返しがつかない。お子さんがかわいそう。

　不動産投資に興味があるのであれば、築浅・駅近の中古マンションだけです。空室にならない物件が唯一不動産投資対象です。

　２０００万円以上の投資をするのであれば、最低でも東京に出てきて肌で感じてください。メールアドレスをいただければ、築浅で駅に近ちかい中古不動産投資物件とは、どのようなものかＰＤＦでお送りします。

　またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました！

■【 産休中は保険料免除へ　厚生年金 】

〇　厚生労働省は、厚生年金に加入している女性の産休期間について保険料を免除する方針を固めた。出産前４２日、産後５６日の最大９８日間が対象で、保険料を半額負担している企業にとっても負担が軽減される。

〇　企業が産休中の保険料負担を嫌って女性社員に不利な扱いをしないようにすることで、働く女性の出産環境を改善していくのが目的。

〇　現行制度では、無給となる可能性もある育児休業期間に限って保険料免除が認められている。

〇　産休期間については産休前の日給の３分の２が「出産手当金」として健康保険から支給されるため、保険料免除の対象とはなっていなかった。

〇　法改正されると、企業にとっては労使折半で支払う年金保険料について産休中の２〜３カ月分の事業主負担がなくなるほか、産休中の女性にとっても出産手当金から本人負担分を支払う必要がなくなる。

　産経新聞　2011/10/25 - より抜粋


■【 明日はわが身と考えてみるぞ。 】

　厚生年金保険料については、いま様々検討されていますね。厚生年金に加入する女性は、産休中も保険料を支払っているとは知りませんでした。育児休業期間中だけなんですね、保険料免除されるのは。

　産休期間には出産手当金が支給されますが、その中から負担分を支払うのは大変ですね。

　また同時に、厚生年金保険料の算定基準となる標準報酬月額の上限を見直して、高所得者の保険料を引き上げる案も検討されていますね。高所得者を対象とした負担の増加は、介護保険でも検討されています。

　納得のいく負担で、安心して暮らせる社会保障をお願いしたいですね。


■【 プロの視点。ＣＦＰ伊藤誠さんからのメッセージ。 】

　これは、女性にとっても企業にとっても朗報です。

　社会保険制度はとても複雑でわかりずらいですね。簡単に言うと出産前４２日、産後５６日の最大９８日間、会社に出勤できない女性も雇っている会社も厚生年金保険料を今まで払っていましたが、これを免除しようという話です。

　育児休業期間とは産後５６日以後の女性会社お休みのことです。（この期間はもともと保険料免除が認められています。）

　中小企業の社長さんへ。会社で初めて女性社員が出産でお休みして復帰すると助成金がもらえることをご存じですか。最近、お手伝いしている会社でも、この制度をアドバイスして７０万円ゲットしました。

　知らない・知っているで、いろいろ損得が異なりますよ。