住宅購入に関するご相談

■【 住宅購入に関するご相談 】

> 夫の実家土地に上下階完全分離二世帯住宅の
> 新築(建替)を計画しています。
>
> 土地は約800平米で名義は父と叔父が1/2ずつで登録。
> ハウスメーカーとは契約済で12年4月着工で9月完成予定。
> ハウスメーカーからの請負金額見積りは5600万円。68坪。
>
> 出資比率は夫が4000万で
> 残りを父と叔父で負担してもらえないかと、
> 子世帯より話を切り出しました。
> 4000万は交渉予定。
>
> 父・叔父からの出資、親族ローン、
> 金融機関の住宅ローンで資金調達を考えてます。
> 税金(贈与税、相続税、不動産取得税、固定資産税等)と
> 金融機関へ支払う金利費用を最小にしたく、
> 資金調達出資方法・登記の仕方について
> アドバイスをお願いできませんか?
>
> 同居家族は合計7名。
> 父 60歳 会社員 年収不明 預金1000万
> 母 54歳 パート
> 叔父 70歳くらい 無職 預金3500万
> 弟21歳 会社員
> 夫=相談者 30歳 会社員 年収540万円 預金300万
> 妻 30歳 専業主婦
> 子供 1歳 (将来3人を予定)


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 まずお尋ねします。建物持ち主は100%夫で良いですか?1番お金がかからないのは、この形です。

 夫が4000万円資金調達し、プラスを父と叔父から1600万円夫が借りる形です。叔父からは借りる形ですが、父からは非課税でもらう方法もとれます。

 登記については、建物100%夫名義で登記です。

 このようにすれば、税金(贈与税0、相続税0、不動産取得税夫のみ、固定資産税夫のみ)と、金融機関へ支払う金利費用を最小については、住宅ローン一括比較と資料請求ができます。

 こちらを活用してください。
 http://www.zubat.net/home-loan/promo/outbound/index.html?ID=cseaw00012

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:56:00 - nmura -

2011-12-16

退職金に関するご相談

■【 退職金に関するご相談 】

> 56歳男性です。
> 年明けに勤続33年で早期退職する予定です。
> 早期退職の優遇制度を利用すると
> 合計で3,900万円の退職金になる見込みです。
> これをすべて一時金で受け取ると
> 所得税と住民税の合計で320万円の税金になるとの試算ですが、
> 退職金のうち1,200万円分を年金で受け取ることもでき
> この場合退職時の税金は合計で110万円程度との試算です。
> 1,200万円を年金で受け取ると
> 利息により受け取り額は最終的にさらに90万円増になるようですが、
> 税金が総額でどのくらいになるかが分かりません。
> 退職金は一時金で受け取るほうが得との情報を見かけますが、
> 1,200万円分を年金で受け取ると、
> 初期の税金の差額である210万円を超える
> 税金が課されるものでしょうか。
> 住民税や国民健康保険料も含めおよそどのようになるのでしょうか。
> よろしくお願い致します。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 退職金という一生に1度、大きな選択になりますので最も有利な方法を選択しなければなりませんね。

 また、退職後の生活設計も意識しなければなりません。

 ご質問の件ですが、退職後のその他収入予定・期間により有利な選択方法が異なります。

 退職後のその他収入予定・期間はどのようになるのでしょうか。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:55:00 - nmura -

2011-12-09

住宅ローンに関するご相談

■【 住宅ローンに関するご相談 】

> 住宅ローン返済について質問です。
>
> 主人41歳(公務員)、私37歳(派遣社員)、
> 息子1歳、(来年第2子出産予定)
> 主人も私も現在、生命保険加入はなく、
> 預貯金は100万円程度です。
>
> 平成21年に5750万円を借り入れ、
> 変動と10年固定の併用でローンを組みました。
> 年に1回100万円程度の繰上返済をしています。
>
> 変動1.375%
> 現時点残高2690万円
>
> 10年固定2,850%
> 現時点残高2555万円
>
> 来年4月に私の養老保険が満期になり、
> 1400万円はいります。
> 2人目の子供が5月に生まれる予定なので、
> 教育資金のため、200万円×2人分
> を学資保険もしくは主人名義の終身保険を
> 検討したいと思っています。
>
> 残りの1000万円を貯金とローン返済に
> まわしたいと思っているのですが、
> ・貯金とローン返済の割合をどう考えるべきか
> ・変動と10年固定どちらを優先にすべきか
> で悩んでいます。
>
> ご助言よろしくお願いいたします。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 住宅ローンの残り返済年数はあと何年でしょうか?ご質問について、私が同じ状況であれば下記のようにします。

 ローン残高5245万円を預金連動型住宅ローンに借り換えて、1400万円を普通預金に入れます。

 預金連動型住宅ローンとは、住宅ローンのうち、普通預金の預け入れ分金利が無料になるユニークな住宅ローンです。

 毎年100万円繰上返済したつもりで、ご自分の普通預金に加算していくと約15年で住宅ローンの残高と普通預金の残高が逆転し、これ以降金利が0円となります。

 詳しくはこちらをご覧ください。
 http://www.chienoki.com/goods08.php

 メリットは、利息が350万円以上軽減できると予想します。1400万円を普通預金に入れておくだけなので、住宅ローンは繰り上げ返済していません。

 よってわざわざ保険料を支払って保険に加入しなくとも、1400万円の団体信用生命保険に加入していることになります。住宅ローン控除も1000万円繰り上げ返済をしていないので毎年10万円節税できます。

 デメリットは、借り換えの費用が40万円ほどかかると思いますが、現在の金融機関を完済することにより数十万の返金もあると思います。

 とても大きなメリットがあると思います。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:53:00 - nmura -

2011-12-02

住宅ローン控除に関するご相談

■【 住宅ローン控除に関するご相談 】

> お世話になります。
>
> 平成13年に当時仕事をしていましたA県で
> 新築の分譲マンションを購入、
> 同年3月に入居し、以降住宅ローン控除を受けています。
>
> 実は今年(平成23年)6月に転職でH県から上京し、
> もうA県には戻る予定もないことから、
> 控除を受けている前述のマンションを売りに出していますが、
> まだ買い手は見つかっておりません。
>
> もし、このまま年内に売却されないとしたら、
> 今年の控除を受けることはできるのでしょうか?
>
> 転職にあたり、繰り上げ返済などしていないので、
> 控除を受ける期間は、まだこの先残っています。
> また、現在は誰も住んでいません。
> 関連サイトでは、
> 「控除を受ける当年の12月13日に住んでいることが控除適用の条件」
> などとありますが、これが本当でしたら今年も含め、
> これ以降はマンションが売れるまで控除は受けられない、
> ということになりますが、
> これは本当なのでしょうか?


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 住宅ローン控除を受けられる条件として「控除を受ける当年の12月13日に住んでいることが控除適用の条件」は本当です。

 上京して東京に住んでいるのであれば、住宅ローン控除を受けることができません。

 マンション売却で住宅ローンは完済てきますか。もしできないと売却することもできません。

 ご家族も上京されたのですか。住宅ローン控除を受けている途中に会社から転勤辞令が出され、その結果、単身赴任となってしまった場合、中には住宅ローン控除が受けられなくなってしまうのではないかと考える人もいるでしょう。

 しかし、ご家族が残っていれば(=単身赴任)、転勤期間中も本人が住んでいるものとみなしてくれるので、住宅ローン控除が適用されなくなることはありません。これまで通り、還付されます。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:51:00 - nmura -

2011-11-25

住宅ローン審査に関するご相談

■【 住宅ローン審査に関するご相談 】

> 先日、近所の新築マンション4500万購入の仮契約をしました。
> 夫は46歳、年収870万、勤続16年で
> 過去に延滞などのローン事故は一切おこしておりません。
> 某都市銀行の仮審査はOKがでたのですが、
> 団体保障会社からNGがでてしまい
> 住宅会社の方も不思議がっていたところ、
> 実は6年前に株式投資に失敗をして多額のカードローンを
> 隠していたことがわかりました。
> 6年前は1千万近い借金だったらしいですが、
> 財形貯蓄や生命保険を解約し300万返済しました。
> 更に、その後現在に至るまで
> 銀行系カードローンで400万無事に返済し、
> 現在はカードローン残り300万円だと確認がとれました。
> (延滞は一切ありません)
> このような状況では、住宅ローンはもう絶望的でしょうか?
> 財形貯蓄は既に返済に充当してゼロ、
> 預貯金に充てるはずの毎月の給料も
> 返済にあてているので貯金はゼロで正直、
> 今頃聞かされた時は倒れそうでした。
> 年齢的なこともあり今後、
> 一生住宅ローンは組めず賃貸生活を
> 覚悟しなければならないでしょうか?
> 今は子供が10歳ですが、中学校に進学後は私もフルタイムで、
> できれば正社員で働くつもりですが
> 私も同じ46歳なので心配です。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 住宅ローンはカードローンを完済すれば、可能性がでてきますので絶望的というわけではありません。

 それよりも、夫は46歳、年収870万、子供が10歳で、4600万円のマンション購入で住宅ローンを返済していけるでしょうか。

 詳しい状況はわかりませんが、経験値で推測すると返済していけるとは思えません。

 自分たちにとって身の丈に合った住宅購入の金額はいくらであるかを計算されてから、住宅購入に踏み切られることをお勧めします。

 次のページを参考にしてください。
 → http://www.chienoki.com/goods02.php

 もしかすると、今回4600万円のマンション購入ができなかったことが、不幸中の幸いかもしれません。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:49:00 - nmura -

2011-11-18

年末調整の扶養に関するご相談

■【 年末調整の扶養に関するご相談 】

> 楽しみにメルマガ拝見しております。
> 質問ですが。。。
>
> 2か所で働いている場合ですが
> (A 年間103万円未満のパート、)
> (B 月に3日くらいの勤務 年間20万円位になる予定
> 9月から働きはじめた)
>
> Aは年末調整の紙をだしました。
> (103万円未満なので、主人の扶養に入っています)
>
> Bの方も9月から働き始めたところですが。。
> Bの年末調整を出したら、市役所の方では、
> 2か所から働いている事がわかり
> 市民税の関係でAに連絡がいき、
> A・・・主となる会社の方から市民税を、
> 余分に働いた分(Bで働いた分)だけとられる。。。?
> という事でしょうか?
>
> 宜しくお願い致します。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 市民税についてですが、AとBの合計に対して課税されます。余分に働いた分(Bで働いた分)だけとられるという事ではありません。

 おおざっぱですが、両方を足して103万円を超えなければ市民税はかからないと思ってください。

 両方を足して103万円を超えても、生命保険や社会保険の控除があれば市
民税がかからないケースもあります。

 103万円というのは、1ケ所でも2ケ所でも3ケ所でも、すべて合計して103万円を超えるか超えないかがポイントとなります。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:47:00 - nmura -

2011-11-11

離婚後の共有名儀の住宅ローンに関するご相談

■【 離婚後の共有名儀の住宅ローンに関するご相談 】

> 夫と私の共有名儀で住宅ローンが後6年、
> 約700万円位残っています。
> このたび、離婚することになり、
> 残りのローンも私が払っていこうと思っています。
> 今までも私が払ってきました。
> 去年、300万を繰り上げ返済しました。
> そこで、共有名儀を私の名儀にしたいのですが、
> ローンが残っていても名儀は、変更できますか。
> 今、私と息子は、そこに住んでいます。
> 婚姻期間は、31年です。
> その場合、税金(贈与税及び取得税)が、
> かからない方法はありますか?
> 夫には、どのように説得すれば、いいですか?
> 教えてください。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 約700万円のローンはすべて夫名義ですか?夫とは普通に会話をすることは可能ですか?

 婚姻期間31年あれば配偶者への住居贈与を利用することができます。

 いずれにせよ、簡単なことではありませんので当社ホームページをご覧になり、一度息子さんとともにご相談にいらっしゃいませんか。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:43:00 - nmura -

2011-11-04

不動産に関するご相談

■【 不動産投資に関するご相談 】

> 最近、不動産投資の提案を頂き検討しているのですが、
> 不動産投資に対する知識がなく、投資すべきか悩んでおります。
> 投資を検討する一番の理由としては、
> 定年後の生活費の足してとして、死亡保障の一部として、
> 効率的な資産運用と考えております。
> 以下の条件や理由での投資を始めて問題がないか、
> 投資をするにあたり特に確認すべき点、抑えなければならない点、
> 更にはこんな状況で投資をするべきか等、
> 専門家のご意見を聞きたいと考えております。
>
> 【属性】
> 勤続年数:11年
> 首都圏情報に関しては無知
> 不動産投資に対し、知識なし
> 年収:600万
> 家族:私、専業主婦、子1人
> 【物件】
> 約32戸 12階建て新築区分マンション
> 2階1室(1階住居スペースなし) 1K 約26平米
> 【立地】
> 鉄道最寄駅 徒歩:9分
> 鉄道最寄駅 徒歩:10分圏内 9駅利用可能
> 都心を売りにしている。
> 【購入費用】
> 購入価格:2320万(初年度諸経費込)
> 【ローン】
> 頭金:140万
> 借入額:2120万
> ※諸経費は別途支払
> 金利予定 2.35% 2年固定金利 35年 返済額:7万4千/月
> 【管理形態】
> サブリース契約 2年毎見直し
> 手数料+管理・修繕費 約1.9万円/月
> 家賃収入:約9.3万円/月
> 【現状の考え】
> 借入に対し、年間30万〜50万の繰上返済を考えています。
> 特に不動産運用を中心とは考えていませんが、
> 極力はやい返済をし生活費の足しにしたい。
> 【心配要素】
> ・首都圏への知識がないため、立地に対する不安
> ・家賃下落のリスク
> ・金利変動の要素
> ・現在は月の持ち出しが無いですが、
> 必ず持ち出しが増えるがどれくらい増えるか検討がつかない。
> ・リスクの整理、リスク回避の為の手法が分からない。
> (何を事前に確認しておくべきか?)
> ・不動産投資での失敗例をみて不安になる。
>
> アドバイスを頂ければと思います。



■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 新築不動産投資でだまされた相談が年に何回もきます。やめておきましょう。

 理由1)新築の不動産投資でみなさん後悔している

 理由2)35年ローン前提の投資でみなさん後悔している。

 理由3)家賃は下がる サブリース契約 2年毎見直しはないに等しい

 理由4)買ってしまったら取り返しがつかない。お子さんがかわいそう。

 不動産投資に興味があるのであれば、築浅・駅近の中古マンションだけです。空室にならない物件が唯一不動産投資対象です。

 2000万円以上の投資をするのであれば、最低でも東京に出てきて肌で感じてください。メールアドレスをいただければ、築浅で駅に近ちかい中古不動産投資物件とは、どのようなものかPDFでお送りします。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:41:00 - nmura -

2011-10-28

住宅ローンの返済に関するご相談

■【 住宅ローンの返済に関するご相談 】

> 私の父は55歳になる会社員で、嘱託契約に基づき働いています。
>
> この度その契約期限を控え、会社から
> 契約の更新が困難であるとの話があったようです。
>
> そのこと自体は仕方ないのですが、
> 父にはまだ住宅ローンが2千万円ほど残っているようです。
>
> 母はまだ働いていますが、今後収入が大きく減ることもあり、
> 父は住宅ローンの中途返済を考えています。
>
> 元手はどうするのかと言えば、
> 父は祖母(父にとっての実母)から1千万円を借り、
> それを元手に中途返済をしようと考えています。
>
> このような場合に、生前贈与とみなされ
> 後で税金の納付命令が届いたりしないのでしょうか?
>
> 父はあくまで「借りる」と言っていますが、
> 親子間ですし、きっちりと書面で契約することはありません。
>
> 贈与税がかかるのであれば、
> いったいどのタイミングでいくらほどかかるのでしょう?
> そしてそれはどのようにして税務署の知る所になるのでしょうか?
>
> また、何か申告手続きをすれば税金が節約できたり
> 繰り延べたりできるのでしょうか?
> (相続時清算課税制度という制度を耳にしたことがあります)
>
> ちなみに父は身体障害者で、障害者手帳を持っています。
> もしそのことが何らか影響を与えるようでしたら、
> 併せてご教示頂ければと思います。
> 宜しくお願いします。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 1000万円が贈与とみなされる可能性はあります。事前に対策を準備することが賢明です。

 万が一、贈与とみなされると、231万円の納税となってしまいます。

 1)「借りる」のであれば、きっちりと書面で契約し、当然母に返済をして
 いる事実を残します。

 2)相続時清算課税制度を利用する(納税ゼロ)。ただし申告が必要。

 1000万円の返済方法も工夫したほうが良いと思います。たとえば、預金連動型の住宅ローンに借り換えることや、より金利の低い住宅ローンに借り換える等を検討すべきです。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:40:00 - nmura -

2011-10-21

離婚後の住宅ローンに関するご相談

■【 離婚後の住宅ローンに関するご相談 】

> 私(37歳)は元夫(38歳)と一昨年の12月に協議離婚いたしました。
> 長女(12歳)と次女(9歳)は私が引き取りました。
> 私と元夫は同じ大手電機メーカーに勤めており、
> 年収は私が約450万円、元夫が約700万円です。
> 恥ずかしながら、財産分与については
> 何も話し合いをせずに離婚した形になります。
>
> 11年前に3660万円・30年返済のローンを組み、
> 住宅を取得しています。
> 東京都融資 2680万円(夫のみ)
> 住宅金融公庫980万円(連帯債務(収入合算))
> 共有名義 前夫4/5 私1/5
> ローン残高は現在2500万円程となり、
> 売却してもオーバーローンとなると予想されます。
>
> 私としては住宅等の資産についての執着はありませんが、
> 住宅は元夫が手放したく無いとの事から、
> 13万円/月(ボーナスなし)を継続して支払っております。
> 昨年の家庭裁判所での調停で、
> 次女が20歳になるまで私達親子が現在の住宅に住んでも良い事、
> 養育費を6万円/月を支払う事が決まっています。
>
> しかし、養育費の支払いについては、
> 元夫の希望で住宅ローンの借換による
> 月々のローン返済の減額を先に行いたいとの事。
> また、元夫は離婚後に社宅に住まわせてもらっていますが、
> 私たちが住んでいる住宅から住民票を移動しておらず
> 私たちは児童扶養手当て:13500円/1人/月も
> 受け取れていない状態です。
> ローンの借換を進めない事には、
> 住民票を移動できないというのが元夫の理由ですが、
> 面倒な事からは逃げてまわる性格が原因で、
> ローン借換の話もこの1年まったく進んでいない状態です。
> 子供達も日に日に成長し、
> 教育費等にお金がかかる時期となってきました。
> このままでは今後の生活がとても不安で頭を悩ませています。
>
> そこで相談なのですが、 この状態で元夫が提案している
> 住宅ローンの借換で月々の返済の減額は本当に可能なのでしょうか?
> (元夫には離婚前に借りた銀行のフリーローン約200万円もあります。)
> ローンが残ってしまっても、
> いっその事住宅は処分してしまったほうが良いのでしょうか?
> 私が住宅ローンの残を借り換えるという事も考えましたが、
> 現在の年収から考えると借り入れ不可能、
> 生活もさらに厳しくなることが予想されます。
> どのような選択をすれば良いのかわからず迷っています。
> アドバイスいただきたくよろしくお願いします。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 現在、住宅ローンの支払いは元夫が行っているのでしょうか?最悪のパターンは元夫が住宅ローンを遅延する事態になった場合です。

 この状態で元夫が提案している住宅ローンの借換で、月々の返済の減額は本当に可能なのでしょうか?

 元夫には離婚前に借りた銀行のフリーローン約200万円があるとのことですが、フリーローン200万円が現在もあると難しいと思いますが、可能性ゼロではありません。

 ローンが残ってしまっても、いっその事住宅は処分してしまったほうが良いのでしょうか?ローンが残ると、抵当権がはずれないのでマンションを売却することはできません。

 東京にお住いのようなので、よろしければ一度、FP知恵の木までご相談にこられてはいかがですか。何か良い方法をアドバイスできるかもしれません。当社ホームページをご覧ください。 → http://www.chienoki.com/

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:38:00 - nmura -

2011-10-14

住宅ローン借り換えに関するご相談

■【 住宅ローン借り換えに関するご相談 】

> 初回の固定金利(3年)が終了します。
> そのため、借り換えを考えています。
>
> 同金融機関でそのまま、借りると
> 2.04%になるといわれました。(3年)
> 2.65%(10年)
>
> 他行であると、1.7%+0.2%の保証料で借りられるそうです。
> 別途諸費用がかかったとしても。。。
>
> 今の残高は約2700万(利率が1.39%)で、残り32年です。
>
> 他行で、キャンペーン利率を利用して借り換えをするほうが
> 断然安くなるのではないかと思っているのですが。
>
> どのようにしていくのが最善策でしょうか。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 まず、借り換えが有利であることを確認し、さらにどこの金融機関に借り換えをすることが有利であるか選択しなければなりません。

 キャンペーン等有利な金融機関は借り換えのタイミング月により異なります。

 ご自分で行う場合は住宅ローンの借り換えについて、下記リンク先から節約額の試算と一括資料請求が可能です。

 http://www.zubat.net/home-loan/promo/outbound/index.html?ID=cseaw00012

 当社FP知恵の木までご相談いただく場合は、電話やメール等で有利な金融機関をお探しし、手続きのご支援をさせていただきます。(有償9000円)

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:05:00 - nmura -

2011-10-07

住宅ローンに関するご相談

■【 住宅ローンに関するご相談 】

> はじめまして。
>
> この度私の結婚を機に、現在私の母所有のマンションを
> 夫単独または夫と私名義として、
> 住宅ローンを組み替えられるか検討しています。
>
> 築24年の分譲マンションで、現在母がひとりで住んでおり、
> 名義も母単独のものとなっています。
> ローンは住宅購入時に組んでおり、
> 住宅金融公庫から1730万円を35年、利息年4.7%で、
> 私の両親が連帯保証人となっていますが、両親は離婚しました。
> その後の返済は全て母が行っていますが、
> 連帯保証人として登記上は父の名が残っています。
>
> 支払総額は約3500万円ほどあったと思われ、
> 現在の残金は1500万円くらいかと思います。
>
> 過去にも売りに出そうとしたことがあったようですが
> 思うように行かず、売れたとしても完済できる額にはならないため
> なんとか払って住み続ける選択をしたとのことでした。
> 仮に今売りに出したとしても、1000万には全然届かないと思います。
> (同じマンションの別の部屋が、現在約980万円(リフォーム済)
> で売りに出ています。)
> 母も60歳を迎えるため、更に支払いが厳しくなります。
> 母の収入も元々少ないため、現時点での借り換えも難しいです。
> 母としてもできることなら私に住んでほしいと希望しています。
>
> 母の年齢を考えても、いずれはきちんと考えなくては
> ならない問題だと思っていましたが
> 私も母と離れて住んでいることもあり、
> 今までは深く考えておりませんでした。
> しかし、結婚の話が持ち上がり、
> 彼が元々住宅購入を検討していたことから、
> 私たち夫婦が母のマンションを譲り受け、
> リフォームした上で居住することを検討し始めた次第です。
>
> ローンの残額は私たち夫婦が返していく形をとり、
> できれば借り換えた上でリフォーム代とあわせて
> 支払っていければと思っておりますが
> 果たして考えていることが可能かどうか、
> また、税金等のこともよくわかっておりません。
>
> 彼は30代後半、私は30代前半で、
> 共に正社員として働いています。
> 結婚後も私は仕事を続けます。
> 母は私たちにマンションを譲った後はアパートに引っ越し、
> 同居しない予定です。
>
> ・まず、上記のようなことが可能かどうか
> ・可能であれば、どのような方法をとるべきか
> ・どこに相談するのがよいか
> ・問題となる点はどこか
> ・どのような順序で動くのがよいか
> ・私が入籍する前に、母と彼の間でやりとりするのと、
> 入籍してからでは条件が変わるかどうか
> ・名義は夫婦共有か夫単独どちらがいいのか
>
> これらについてご教示いただければ幸いです。
> どうぞよろしくお願いいたします。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 まずご説明いただいたようなことは可能になります。現在、第三者である婚約者に住宅ローンを組んで、現マンションを婚約者に購入してもらうことができます。

 当社FP知恵の木にて、ご相談に応じさせていただきますので、ホームページをご覧いただきお電話ください。一連のご相談と手続きを行えます。

 FP知恵の木ホームページ http://www.chienoki.com/

 問題となる点は、身内の件になりますので売買契約の工夫や金融機関との交渉が必要となります。

 動く順序としては、籍を入れる前に婚約者のマンション購入からスタートとなります。

 入籍する前に、母と彼の間でやりとりするのと、入籍してからでは条件が変わるかどうか。これは金融機関は身内のやりとりは基本的に嫌います。

 夫婦共有か夫単独の名義かどちらがいいのかは、ご夫婦の収入により、どちらが良いか異なります。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:04:00 - nmura -

2011-09-30

住宅ローンの繰り上げ返済に関するご相談

■【 住宅ローンの繰り上げ返済に関するご相談 】

> 3000万円 10年固定 年率1.7%で借りて、
> 15年で返そうと思っています。
> 購入後に余裕があれば、
> 200万円くらい繰り上げ返済も考えていて、
> 2.3年で返済期間が10年を切ってしまいそうです。
> 20年返済で、繰り上げも10年後にしたほうが
> 住宅ローン減税がめいっぱい利用できそうです。
> 金利との関係で、どうするのが有利でしょうか。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 預金連動型住宅ローンというローンをご存じですか。

 預金連動型住宅ローンとは、住宅ローンのうち、普通預金と同額分を金利無料にできるユニークな住宅ローンです。

 「お金を手元に残しながら、住宅ローンを繰り上げ返済する場合と同等の効果が得られる」ということで、最近では日本国内でもだいぶ認知されてきました。

 メリットは繰り上げ返済をしながら、住宅ローン減税がめいっぱい利用できることです。

 多分、ご相談者のような方(繰り上げ返済も考えていて、2、3年で返済期間が10年を切ってしまいそう)は、このローンを利用すると最も利益が上がると思います。

 FP知恵の木では、預金連動型住宅ローンがあなたにとって有利であるかどうか無料で診断しています。

 http://www.chienoki.com/goods08.php

 上記ホームページは借換診断になっていますが、新規住宅ローンでも利用できます。よろしければご利用ください。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:02:00 - nmura -

2011-09-23

土地購入に関するご相談

■【 土地購入に関するご相談 】

> いつも参考にさせていただいております。
>
> このたび、自宅(戸建て)の隣地が
> 売りに出されることになり(約3000万円)、
> その土地を購入したいと考えております。
>
> 支払いは預金や国債などの手持ち資金でと、考えていますが、
> 一部の国債が来年の7月まで満期がこないので
> その分はつなぎのローン等を組まないとならないのかと考えております。
>
> しかし私は年金暮らしで高齢な為、ローンが借りられるのか不安です。
> (現在ローンなどの負債はなし)
>
> こういった場合なにか良い方法はありますか?
>
> 購入した土地は将来は子供に譲渡するつもりです。
>
> よいアドバスをよろしくお願い致します。
>
> さいたま市在住


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 土地購入後は住宅を建てられるのでしょうか?それとも、土地のままお持ちになるのでしょうか?

 これにより、ローンの借り方や良い方法にも違いがでてきます。

 年金暮らしで高齢な為とありますので、ローンにも工夫が必要となります。考えられる選択枝は、

 ・来年7月満期の国債を担保に融資を受ける
 ・来年7月満期の国債を満期をまたずに解約する
 ・現在の住宅を担保に融資を受ける
  (リバースモーゲージの活用については、下記の動画をご覧ください。
   http://www.chienoki.com/ )

 行ってはいけないことは、金利の高い銀行ローンを金融機関や不動産屋さんからすすめられ、これを使うことです。

 さいたま市在住ということで、お近くなのでよろしければ一度お電話ください。もう少し詳しいご事情を聴いて、良いアドバイスができると思います。

 無料相談:042−638−8481

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:01:00 - nmura -

2011-09-16

■【 住宅ローンの借り換えに関するご相談 】

> はじめまして。39歳会社員です。
>
> まず最初に言っておかなければいけないことは、
> 恥ずかしながら私も主人も非常に無知で、
> 意識の低いままローンの返済をしておりました。
> 今さら誰に(どこに)聞いていいのか分からず、
> 恥を忍んで質問させていただきます。
>
> ○現在の借入状況
>  住宅金融公庫:15,092,794円(適用利率2.5%)
>
> ○今後の適用利率
>   平成43年9月まで適用利率3.5%
>
> 借りた当初はもう言われるがままに組んだようなものでして、
> しいて言えば金利が変わらないので安心だからという理由で
> 固定金利でお願いしますとだけ言いました。
>
> しかし2人の子供もでき(中学生、小学生)、今でも少し厳しいのに
> 数年後に3.5%になることが不安でたまりません。
>
> 私なりに調べたところ、ネット銀行の金利が安いので
> 借り換えたいと思っているのですが、
> どう思われるでしょうか?
>
> その際、例えば借り換え先で『固定金利10年』と書いてある場合、
> それは10年で完済しなければならないという意味なのでしょうか?
> 借り換えで20年以上というのはおかしな話なのですか?
>
> 本当に低レベルな質問で申し訳ございません。
> 何しろ、お金関係が苦手なことと、初めてのことなので
> 何から何をしていいのか分からない状態です。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 今後の適用利率が3.5%という条件は今の時代としては条件が良くないですね。借り換えは是非検討されるべきです。

 ネット銀行も良いと思いますが、せっかくなのでどこの金融機関があなたにとって一番有利か比較すべきです。

 住宅ローンの借り換えについて、下記リンク先から節約額の試算と一括資料請求が可能です。

 http://www.zubat.net/home-loan/refinancing.html?id=cseaw00012

 借り換えの際、『固定金利10年』と書いてあるのは、10年間だけ固定という意味で、その後また選択してくださいという言う意味です。

 借り換えで20年以上というのはおかしくおりませんが、現在借りている住宅ローンの残年数が基準となりますので、平成43年9月までというのが基本です。短くすることも、もちろんできます。

 等事務所では住宅ローンの借り換えを複数の有利な金融機関に対し、同時比較し、借り換えの事務手続き支援を行っています。

 よろしければ、ホームページをご覧になり一度、FP知恵の木までご連絡ください。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:00:00 - nmura -
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2011-12-23

住宅購入に関するご相談

■【 住宅購入に関するご相談 】

> 夫の実家土地に上下階完全分離二世帯住宅の
> 新築(建替)を計画しています。
>
> 土地は約800平米で名義は父と叔父が1/2ずつで登録。
> ハウスメーカーとは契約済で12年4月着工で9月完成予定。
> ハウスメーカーからの請負金額見積りは5600万円。68坪。
>
> 出資比率は夫が4000万で
> 残りを父と叔父で負担してもらえないかと、
> 子世帯より話を切り出しました。
> 4000万は交渉予定。
>
> 父・叔父からの出資、親族ローン、
> 金融機関の住宅ローンで資金調達を考えてます。
> 税金(贈与税、相続税、不動産取得税、固定資産税等)と
> 金融機関へ支払う金利費用を最小にしたく、
> 資金調達出資方法・登記の仕方について
> アドバイスをお願いできませんか?
>
> 同居家族は合計7名。
> 父 60歳 会社員 年収不明 預金1000万
> 母 54歳 パート
> 叔父 70歳くらい 無職 預金3500万
> 弟21歳 会社員
> 夫=相談者 30歳 会社員 年収540万円 預金300万
> 妻 30歳 専業主婦
> 子供 1歳 (将来3人を予定)


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 まずお尋ねします。建物持ち主は100%夫で良いですか?1番お金がかからないのは、この形です。

 夫が4000万円資金調達し、プラスを父と叔父から1600万円夫が借りる形です。叔父からは借りる形ですが、父からは非課税でもらう方法もとれます。

 登記については、建物100%夫名義で登記です。

 このようにすれば、税金(贈与税0、相続税0、不動産取得税夫のみ、固定資産税夫のみ)と、金融機関へ支払う金利費用を最小については、住宅ローン一括比較と資料請求ができます。

 こちらを活用してください。
 http://www.zubat.net/home-loan/promo/outbound/index.html?ID=cseaw00012

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:56:00 - nmura -

2011-12-16

退職金に関するご相談

■【 退職金に関するご相談 】

> 56歳男性です。
> 年明けに勤続33年で早期退職する予定です。
> 早期退職の優遇制度を利用すると
> 合計で3,900万円の退職金になる見込みです。
> これをすべて一時金で受け取ると
> 所得税と住民税の合計で320万円の税金になるとの試算ですが、
> 退職金のうち1,200万円分を年金で受け取ることもでき
> この場合退職時の税金は合計で110万円程度との試算です。
> 1,200万円を年金で受け取ると
> 利息により受け取り額は最終的にさらに90万円増になるようですが、
> 税金が総額でどのくらいになるかが分かりません。
> 退職金は一時金で受け取るほうが得との情報を見かけますが、
> 1,200万円分を年金で受け取ると、
> 初期の税金の差額である210万円を超える
> 税金が課されるものでしょうか。
> 住民税や国民健康保険料も含めおよそどのようになるのでしょうか。
> よろしくお願い致します。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 退職金という一生に1度、大きな選択になりますので最も有利な方法を選択しなければなりませんね。

 また、退職後の生活設計も意識しなければなりません。

 ご質問の件ですが、退職後のその他収入予定・期間により有利な選択方法が異なります。

 退職後のその他収入予定・期間はどのようになるのでしょうか。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:55:00 - nmura -

2011-12-09

住宅ローンに関するご相談

■【 住宅ローンに関するご相談 】

> 住宅ローン返済について質問です。
>
> 主人41歳(公務員)、私37歳(派遣社員)、
> 息子1歳、(来年第2子出産予定)
> 主人も私も現在、生命保険加入はなく、
> 預貯金は100万円程度です。
>
> 平成21年に5750万円を借り入れ、
> 変動と10年固定の併用でローンを組みました。
> 年に1回100万円程度の繰上返済をしています。
>
> 変動1.375%
> 現時点残高2690万円
>
> 10年固定2,850%
> 現時点残高2555万円
>
> 来年4月に私の養老保険が満期になり、
> 1400万円はいります。
> 2人目の子供が5月に生まれる予定なので、
> 教育資金のため、200万円×2人分
> を学資保険もしくは主人名義の終身保険を
> 検討したいと思っています。
>
> 残りの1000万円を貯金とローン返済に
> まわしたいと思っているのですが、
> ・貯金とローン返済の割合をどう考えるべきか
> ・変動と10年固定どちらを優先にすべきか
> で悩んでいます。
>
> ご助言よろしくお願いいたします。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 住宅ローンの残り返済年数はあと何年でしょうか?ご質問について、私が同じ状況であれば下記のようにします。

 ローン残高5245万円を預金連動型住宅ローンに借り換えて、1400万円を普通預金に入れます。

 預金連動型住宅ローンとは、住宅ローンのうち、普通預金の預け入れ分金利が無料になるユニークな住宅ローンです。

 毎年100万円繰上返済したつもりで、ご自分の普通預金に加算していくと約15年で住宅ローンの残高と普通預金の残高が逆転し、これ以降金利が0円となります。

 詳しくはこちらをご覧ください。
 http://www.chienoki.com/goods08.php

 メリットは、利息が350万円以上軽減できると予想します。1400万円を普通預金に入れておくだけなので、住宅ローンは繰り上げ返済していません。

 よってわざわざ保険料を支払って保険に加入しなくとも、1400万円の団体信用生命保険に加入していることになります。住宅ローン控除も1000万円繰り上げ返済をしていないので毎年10万円節税できます。

 デメリットは、借り換えの費用が40万円ほどかかると思いますが、現在の金融機関を完済することにより数十万の返金もあると思います。

 とても大きなメリットがあると思います。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:53:00 - nmura -

2011-12-02

住宅ローン控除に関するご相談

■【 住宅ローン控除に関するご相談 】

> お世話になります。
>
> 平成13年に当時仕事をしていましたA県で
> 新築の分譲マンションを購入、
> 同年3月に入居し、以降住宅ローン控除を受けています。
>
> 実は今年(平成23年)6月に転職でH県から上京し、
> もうA県には戻る予定もないことから、
> 控除を受けている前述のマンションを売りに出していますが、
> まだ買い手は見つかっておりません。
>
> もし、このまま年内に売却されないとしたら、
> 今年の控除を受けることはできるのでしょうか?
>
> 転職にあたり、繰り上げ返済などしていないので、
> 控除を受ける期間は、まだこの先残っています。
> また、現在は誰も住んでいません。
> 関連サイトでは、
> 「控除を受ける当年の12月13日に住んでいることが控除適用の条件」
> などとありますが、これが本当でしたら今年も含め、
> これ以降はマンションが売れるまで控除は受けられない、
> ということになりますが、
> これは本当なのでしょうか?


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 住宅ローン控除を受けられる条件として「控除を受ける当年の12月13日に住んでいることが控除適用の条件」は本当です。

 上京して東京に住んでいるのであれば、住宅ローン控除を受けることができません。

 マンション売却で住宅ローンは完済てきますか。もしできないと売却することもできません。

 ご家族も上京されたのですか。住宅ローン控除を受けている途中に会社から転勤辞令が出され、その結果、単身赴任となってしまった場合、中には住宅ローン控除が受けられなくなってしまうのではないかと考える人もいるでしょう。

 しかし、ご家族が残っていれば(=単身赴任)、転勤期間中も本人が住んでいるものとみなしてくれるので、住宅ローン控除が適用されなくなることはありません。これまで通り、還付されます。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:51:00 - nmura -

2011-11-25

住宅ローン審査に関するご相談

■【 住宅ローン審査に関するご相談 】

> 先日、近所の新築マンション4500万購入の仮契約をしました。
> 夫は46歳、年収870万、勤続16年で
> 過去に延滞などのローン事故は一切おこしておりません。
> 某都市銀行の仮審査はOKがでたのですが、
> 団体保障会社からNGがでてしまい
> 住宅会社の方も不思議がっていたところ、
> 実は6年前に株式投資に失敗をして多額のカードローンを
> 隠していたことがわかりました。
> 6年前は1千万近い借金だったらしいですが、
> 財形貯蓄や生命保険を解約し300万返済しました。
> 更に、その後現在に至るまで
> 銀行系カードローンで400万無事に返済し、
> 現在はカードローン残り300万円だと確認がとれました。
> (延滞は一切ありません)
> このような状況では、住宅ローンはもう絶望的でしょうか?
> 財形貯蓄は既に返済に充当してゼロ、
> 預貯金に充てるはずの毎月の給料も
> 返済にあてているので貯金はゼロで正直、
> 今頃聞かされた時は倒れそうでした。
> 年齢的なこともあり今後、
> 一生住宅ローンは組めず賃貸生活を
> 覚悟しなければならないでしょうか?
> 今は子供が10歳ですが、中学校に進学後は私もフルタイムで、
> できれば正社員で働くつもりですが
> 私も同じ46歳なので心配です。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 住宅ローンはカードローンを完済すれば、可能性がでてきますので絶望的というわけではありません。

 それよりも、夫は46歳、年収870万、子供が10歳で、4600万円のマンション購入で住宅ローンを返済していけるでしょうか。

 詳しい状況はわかりませんが、経験値で推測すると返済していけるとは思えません。

 自分たちにとって身の丈に合った住宅購入の金額はいくらであるかを計算されてから、住宅購入に踏み切られることをお勧めします。

 次のページを参考にしてください。
 → http://www.chienoki.com/goods02.php

 もしかすると、今回4600万円のマンション購入ができなかったことが、不幸中の幸いかもしれません。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:49:00 - nmura -

2011-11-18

年末調整の扶養に関するご相談

■【 年末調整の扶養に関するご相談 】

> 楽しみにメルマガ拝見しております。
> 質問ですが。。。
>
> 2か所で働いている場合ですが
> (A 年間103万円未満のパート、)
> (B 月に3日くらいの勤務 年間20万円位になる予定
> 9月から働きはじめた)
>
> Aは年末調整の紙をだしました。
> (103万円未満なので、主人の扶養に入っています)
>
> Bの方も9月から働き始めたところですが。。
> Bの年末調整を出したら、市役所の方では、
> 2か所から働いている事がわかり
> 市民税の関係でAに連絡がいき、
> A・・・主となる会社の方から市民税を、
> 余分に働いた分(Bで働いた分)だけとられる。。。?
> という事でしょうか?
>
> 宜しくお願い致します。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 市民税についてですが、AとBの合計に対して課税されます。余分に働いた分(Bで働いた分)だけとられるという事ではありません。

 おおざっぱですが、両方を足して103万円を超えなければ市民税はかからないと思ってください。

 両方を足して103万円を超えても、生命保険や社会保険の控除があれば市
民税がかからないケースもあります。

 103万円というのは、1ケ所でも2ケ所でも3ケ所でも、すべて合計して103万円を超えるか超えないかがポイントとなります。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:47:00 - nmura -

2011-11-11

離婚後の共有名儀の住宅ローンに関するご相談

■【 離婚後の共有名儀の住宅ローンに関するご相談 】

> 夫と私の共有名儀で住宅ローンが後6年、
> 約700万円位残っています。
> このたび、離婚することになり、
> 残りのローンも私が払っていこうと思っています。
> 今までも私が払ってきました。
> 去年、300万を繰り上げ返済しました。
> そこで、共有名儀を私の名儀にしたいのですが、
> ローンが残っていても名儀は、変更できますか。
> 今、私と息子は、そこに住んでいます。
> 婚姻期間は、31年です。
> その場合、税金(贈与税及び取得税)が、
> かからない方法はありますか?
> 夫には、どのように説得すれば、いいですか?
> 教えてください。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 約700万円のローンはすべて夫名義ですか?夫とは普通に会話をすることは可能ですか?

 婚姻期間31年あれば配偶者への住居贈与を利用することができます。

 いずれにせよ、簡単なことではありませんので当社ホームページをご覧になり、一度息子さんとともにご相談にいらっしゃいませんか。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:43:00 - nmura -

2011-11-04

不動産に関するご相談

■【 不動産投資に関するご相談 】

> 最近、不動産投資の提案を頂き検討しているのですが、
> 不動産投資に対する知識がなく、投資すべきか悩んでおります。
> 投資を検討する一番の理由としては、
> 定年後の生活費の足してとして、死亡保障の一部として、
> 効率的な資産運用と考えております。
> 以下の条件や理由での投資を始めて問題がないか、
> 投資をするにあたり特に確認すべき点、抑えなければならない点、
> 更にはこんな状況で投資をするべきか等、
> 専門家のご意見を聞きたいと考えております。
>
> 【属性】
> 勤続年数:11年
> 首都圏情報に関しては無知
> 不動産投資に対し、知識なし
> 年収:600万
> 家族:私、専業主婦、子1人
> 【物件】
> 約32戸 12階建て新築区分マンション
> 2階1室(1階住居スペースなし) 1K 約26平米
> 【立地】
> 鉄道最寄駅 徒歩:9分
> 鉄道最寄駅 徒歩:10分圏内 9駅利用可能
> 都心を売りにしている。
> 【購入費用】
> 購入価格:2320万(初年度諸経費込)
> 【ローン】
> 頭金:140万
> 借入額:2120万
> ※諸経費は別途支払
> 金利予定 2.35% 2年固定金利 35年 返済額:7万4千/月
> 【管理形態】
> サブリース契約 2年毎見直し
> 手数料+管理・修繕費 約1.9万円/月
> 家賃収入:約9.3万円/月
> 【現状の考え】
> 借入に対し、年間30万〜50万の繰上返済を考えています。
> 特に不動産運用を中心とは考えていませんが、
> 極力はやい返済をし生活費の足しにしたい。
> 【心配要素】
> ・首都圏への知識がないため、立地に対する不安
> ・家賃下落のリスク
> ・金利変動の要素
> ・現在は月の持ち出しが無いですが、
> 必ず持ち出しが増えるがどれくらい増えるか検討がつかない。
> ・リスクの整理、リスク回避の為の手法が分からない。
> (何を事前に確認しておくべきか?)
> ・不動産投資での失敗例をみて不安になる。
>
> アドバイスを頂ければと思います。



■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 新築不動産投資でだまされた相談が年に何回もきます。やめておきましょう。

 理由1)新築の不動産投資でみなさん後悔している

 理由2)35年ローン前提の投資でみなさん後悔している。

 理由3)家賃は下がる サブリース契約 2年毎見直しはないに等しい

 理由4)買ってしまったら取り返しがつかない。お子さんがかわいそう。

 不動産投資に興味があるのであれば、築浅・駅近の中古マンションだけです。空室にならない物件が唯一不動産投資対象です。

 2000万円以上の投資をするのであれば、最低でも東京に出てきて肌で感じてください。メールアドレスをいただければ、築浅で駅に近ちかい中古不動産投資物件とは、どのようなものかPDFでお送りします。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:41:00 - nmura -

2011-10-28

住宅ローンの返済に関するご相談

■【 住宅ローンの返済に関するご相談 】

> 私の父は55歳になる会社員で、嘱託契約に基づき働いています。
>
> この度その契約期限を控え、会社から
> 契約の更新が困難であるとの話があったようです。
>
> そのこと自体は仕方ないのですが、
> 父にはまだ住宅ローンが2千万円ほど残っているようです。
>
> 母はまだ働いていますが、今後収入が大きく減ることもあり、
> 父は住宅ローンの中途返済を考えています。
>
> 元手はどうするのかと言えば、
> 父は祖母(父にとっての実母)から1千万円を借り、
> それを元手に中途返済をしようと考えています。
>
> このような場合に、生前贈与とみなされ
> 後で税金の納付命令が届いたりしないのでしょうか?
>
> 父はあくまで「借りる」と言っていますが、
> 親子間ですし、きっちりと書面で契約することはありません。
>
> 贈与税がかかるのであれば、
> いったいどのタイミングでいくらほどかかるのでしょう?
> そしてそれはどのようにして税務署の知る所になるのでしょうか?
>
> また、何か申告手続きをすれば税金が節約できたり
> 繰り延べたりできるのでしょうか?
> (相続時清算課税制度という制度を耳にしたことがあります)
>
> ちなみに父は身体障害者で、障害者手帳を持っています。
> もしそのことが何らか影響を与えるようでしたら、
> 併せてご教示頂ければと思います。
> 宜しくお願いします。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 1000万円が贈与とみなされる可能性はあります。事前に対策を準備することが賢明です。

 万が一、贈与とみなされると、231万円の納税となってしまいます。

 1)「借りる」のであれば、きっちりと書面で契約し、当然母に返済をして
 いる事実を残します。

 2)相続時清算課税制度を利用する(納税ゼロ)。ただし申告が必要。

 1000万円の返済方法も工夫したほうが良いと思います。たとえば、預金連動型の住宅ローンに借り換えることや、より金利の低い住宅ローンに借り換える等を検討すべきです。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:40:00 - nmura -

2011-10-21

離婚後の住宅ローンに関するご相談

■【 離婚後の住宅ローンに関するご相談 】

> 私(37歳)は元夫(38歳)と一昨年の12月に協議離婚いたしました。
> 長女(12歳)と次女(9歳)は私が引き取りました。
> 私と元夫は同じ大手電機メーカーに勤めており、
> 年収は私が約450万円、元夫が約700万円です。
> 恥ずかしながら、財産分与については
> 何も話し合いをせずに離婚した形になります。
>
> 11年前に3660万円・30年返済のローンを組み、
> 住宅を取得しています。
> 東京都融資 2680万円(夫のみ)
> 住宅金融公庫980万円(連帯債務(収入合算))
> 共有名義 前夫4/5 私1/5
> ローン残高は現在2500万円程となり、
> 売却してもオーバーローンとなると予想されます。
>
> 私としては住宅等の資産についての執着はありませんが、
> 住宅は元夫が手放したく無いとの事から、
> 13万円/月(ボーナスなし)を継続して支払っております。
> 昨年の家庭裁判所での調停で、
> 次女が20歳になるまで私達親子が現在の住宅に住んでも良い事、
> 養育費を6万円/月を支払う事が決まっています。
>
> しかし、養育費の支払いについては、
> 元夫の希望で住宅ローンの借換による
> 月々のローン返済の減額を先に行いたいとの事。
> また、元夫は離婚後に社宅に住まわせてもらっていますが、
> 私たちが住んでいる住宅から住民票を移動しておらず
> 私たちは児童扶養手当て:13500円/1人/月も
> 受け取れていない状態です。
> ローンの借換を進めない事には、
> 住民票を移動できないというのが元夫の理由ですが、
> 面倒な事からは逃げてまわる性格が原因で、
> ローン借換の話もこの1年まったく進んでいない状態です。
> 子供達も日に日に成長し、
> 教育費等にお金がかかる時期となってきました。
> このままでは今後の生活がとても不安で頭を悩ませています。
>
> そこで相談なのですが、 この状態で元夫が提案している
> 住宅ローンの借換で月々の返済の減額は本当に可能なのでしょうか?
> (元夫には離婚前に借りた銀行のフリーローン約200万円もあります。)
> ローンが残ってしまっても、
> いっその事住宅は処分してしまったほうが良いのでしょうか?
> 私が住宅ローンの残を借り換えるという事も考えましたが、
> 現在の年収から考えると借り入れ不可能、
> 生活もさらに厳しくなることが予想されます。
> どのような選択をすれば良いのかわからず迷っています。
> アドバイスいただきたくよろしくお願いします。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 現在、住宅ローンの支払いは元夫が行っているのでしょうか?最悪のパターンは元夫が住宅ローンを遅延する事態になった場合です。

 この状態で元夫が提案している住宅ローンの借換で、月々の返済の減額は本当に可能なのでしょうか?

 元夫には離婚前に借りた銀行のフリーローン約200万円があるとのことですが、フリーローン200万円が現在もあると難しいと思いますが、可能性ゼロではありません。

 ローンが残ってしまっても、いっその事住宅は処分してしまったほうが良いのでしょうか?ローンが残ると、抵当権がはずれないのでマンションを売却することはできません。

 東京にお住いのようなので、よろしければ一度、FP知恵の木までご相談にこられてはいかがですか。何か良い方法をアドバイスできるかもしれません。当社ホームページをご覧ください。 → http://www.chienoki.com/

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
13:38:00 - nmura -

2011-10-14

住宅ローン借り換えに関するご相談

■【 住宅ローン借り換えに関するご相談 】

> 初回の固定金利(3年)が終了します。
> そのため、借り換えを考えています。
>
> 同金融機関でそのまま、借りると
> 2.04%になるといわれました。(3年)
> 2.65%(10年)
>
> 他行であると、1.7%+0.2%の保証料で借りられるそうです。
> 別途諸費用がかかったとしても。。。
>
> 今の残高は約2700万(利率が1.39%)で、残り32年です。
>
> 他行で、キャンペーン利率を利用して借り換えをするほうが
> 断然安くなるのではないかと思っているのですが。
>
> どのようにしていくのが最善策でしょうか。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 まず、借り換えが有利であることを確認し、さらにどこの金融機関に借り換えをすることが有利であるか選択しなければなりません。

 キャンペーン等有利な金融機関は借り換えのタイミング月により異なります。

 ご自分で行う場合は住宅ローンの借り換えについて、下記リンク先から節約額の試算と一括資料請求が可能です。

 http://www.zubat.net/home-loan/promo/outbound/index.html?ID=cseaw00012

 当社FP知恵の木までご相談いただく場合は、電話やメール等で有利な金融機関をお探しし、手続きのご支援をさせていただきます。(有償9000円)

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:05:00 - nmura -

2011-10-07

住宅ローンに関するご相談

■【 住宅ローンに関するご相談 】

> はじめまして。
>
> この度私の結婚を機に、現在私の母所有のマンションを
> 夫単独または夫と私名義として、
> 住宅ローンを組み替えられるか検討しています。
>
> 築24年の分譲マンションで、現在母がひとりで住んでおり、
> 名義も母単独のものとなっています。
> ローンは住宅購入時に組んでおり、
> 住宅金融公庫から1730万円を35年、利息年4.7%で、
> 私の両親が連帯保証人となっていますが、両親は離婚しました。
> その後の返済は全て母が行っていますが、
> 連帯保証人として登記上は父の名が残っています。
>
> 支払総額は約3500万円ほどあったと思われ、
> 現在の残金は1500万円くらいかと思います。
>
> 過去にも売りに出そうとしたことがあったようですが
> 思うように行かず、売れたとしても完済できる額にはならないため
> なんとか払って住み続ける選択をしたとのことでした。
> 仮に今売りに出したとしても、1000万には全然届かないと思います。
> (同じマンションの別の部屋が、現在約980万円(リフォーム済)
> で売りに出ています。)
> 母も60歳を迎えるため、更に支払いが厳しくなります。
> 母の収入も元々少ないため、現時点での借り換えも難しいです。
> 母としてもできることなら私に住んでほしいと希望しています。
>
> 母の年齢を考えても、いずれはきちんと考えなくては
> ならない問題だと思っていましたが
> 私も母と離れて住んでいることもあり、
> 今までは深く考えておりませんでした。
> しかし、結婚の話が持ち上がり、
> 彼が元々住宅購入を検討していたことから、
> 私たち夫婦が母のマンションを譲り受け、
> リフォームした上で居住することを検討し始めた次第です。
>
> ローンの残額は私たち夫婦が返していく形をとり、
> できれば借り換えた上でリフォーム代とあわせて
> 支払っていければと思っておりますが
> 果たして考えていることが可能かどうか、
> また、税金等のこともよくわかっておりません。
>
> 彼は30代後半、私は30代前半で、
> 共に正社員として働いています。
> 結婚後も私は仕事を続けます。
> 母は私たちにマンションを譲った後はアパートに引っ越し、
> 同居しない予定です。
>
> ・まず、上記のようなことが可能かどうか
> ・可能であれば、どのような方法をとるべきか
> ・どこに相談するのがよいか
> ・問題となる点はどこか
> ・どのような順序で動くのがよいか
> ・私が入籍する前に、母と彼の間でやりとりするのと、
> 入籍してからでは条件が変わるかどうか
> ・名義は夫婦共有か夫単独どちらがいいのか
>
> これらについてご教示いただければ幸いです。
> どうぞよろしくお願いいたします。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 まずご説明いただいたようなことは可能になります。現在、第三者である婚約者に住宅ローンを組んで、現マンションを婚約者に購入してもらうことができます。

 当社FP知恵の木にて、ご相談に応じさせていただきますので、ホームページをご覧いただきお電話ください。一連のご相談と手続きを行えます。

 FP知恵の木ホームページ http://www.chienoki.com/

 問題となる点は、身内の件になりますので売買契約の工夫や金融機関との交渉が必要となります。

 動く順序としては、籍を入れる前に婚約者のマンション購入からスタートとなります。

 入籍する前に、母と彼の間でやりとりするのと、入籍してからでは条件が変わるかどうか。これは金融機関は身内のやりとりは基本的に嫌います。

 夫婦共有か夫単独の名義かどちらがいいのかは、ご夫婦の収入により、どちらが良いか異なります。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:04:00 - nmura -

2011-09-30

住宅ローンの繰り上げ返済に関するご相談

■【 住宅ローンの繰り上げ返済に関するご相談 】

> 3000万円 10年固定 年率1.7%で借りて、
> 15年で返そうと思っています。
> 購入後に余裕があれば、
> 200万円くらい繰り上げ返済も考えていて、
> 2.3年で返済期間が10年を切ってしまいそうです。
> 20年返済で、繰り上げも10年後にしたほうが
> 住宅ローン減税がめいっぱい利用できそうです。
> 金利との関係で、どうするのが有利でしょうか。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 預金連動型住宅ローンというローンをご存じですか。

 預金連動型住宅ローンとは、住宅ローンのうち、普通預金と同額分を金利無料にできるユニークな住宅ローンです。

 「お金を手元に残しながら、住宅ローンを繰り上げ返済する場合と同等の効果が得られる」ということで、最近では日本国内でもだいぶ認知されてきました。

 メリットは繰り上げ返済をしながら、住宅ローン減税がめいっぱい利用できることです。

 多分、ご相談者のような方(繰り上げ返済も考えていて、2、3年で返済期間が10年を切ってしまいそう)は、このローンを利用すると最も利益が上がると思います。

 FP知恵の木では、預金連動型住宅ローンがあなたにとって有利であるかどうか無料で診断しています。

 http://www.chienoki.com/goods08.php

 上記ホームページは借換診断になっていますが、新規住宅ローンでも利用できます。よろしければご利用ください。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:02:00 - nmura -

2011-09-23

土地購入に関するご相談

■【 土地購入に関するご相談 】

> いつも参考にさせていただいております。
>
> このたび、自宅(戸建て)の隣地が
> 売りに出されることになり(約3000万円)、
> その土地を購入したいと考えております。
>
> 支払いは預金や国債などの手持ち資金でと、考えていますが、
> 一部の国債が来年の7月まで満期がこないので
> その分はつなぎのローン等を組まないとならないのかと考えております。
>
> しかし私は年金暮らしで高齢な為、ローンが借りられるのか不安です。
> (現在ローンなどの負債はなし)
>
> こういった場合なにか良い方法はありますか?
>
> 購入した土地は将来は子供に譲渡するつもりです。
>
> よいアドバスをよろしくお願い致します。
>
> さいたま市在住


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 土地購入後は住宅を建てられるのでしょうか?それとも、土地のままお持ちになるのでしょうか?

 これにより、ローンの借り方や良い方法にも違いがでてきます。

 年金暮らしで高齢な為とありますので、ローンにも工夫が必要となります。考えられる選択枝は、

 ・来年7月満期の国債を担保に融資を受ける
 ・来年7月満期の国債を満期をまたずに解約する
 ・現在の住宅を担保に融資を受ける
  (リバースモーゲージの活用については、下記の動画をご覧ください。
   http://www.chienoki.com/ )

 行ってはいけないことは、金利の高い銀行ローンを金融機関や不動産屋さんからすすめられ、これを使うことです。

 さいたま市在住ということで、お近くなのでよろしければ一度お電話ください。もう少し詳しいご事情を聴いて、良いアドバイスができると思います。

 無料相談:042−638−8481

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:01:00 - nmura -

2011-09-16

■【 住宅ローンの借り換えに関するご相談 】

> はじめまして。39歳会社員です。
>
> まず最初に言っておかなければいけないことは、
> 恥ずかしながら私も主人も非常に無知で、
> 意識の低いままローンの返済をしておりました。
> 今さら誰に(どこに)聞いていいのか分からず、
> 恥を忍んで質問させていただきます。
>
> ○現在の借入状況
>  住宅金融公庫:15,092,794円(適用利率2.5%)
>
> ○今後の適用利率
>   平成43年9月まで適用利率3.5%
>
> 借りた当初はもう言われるがままに組んだようなものでして、
> しいて言えば金利が変わらないので安心だからという理由で
> 固定金利でお願いしますとだけ言いました。
>
> しかし2人の子供もでき(中学生、小学生)、今でも少し厳しいのに
> 数年後に3.5%になることが不安でたまりません。
>
> 私なりに調べたところ、ネット銀行の金利が安いので
> 借り換えたいと思っているのですが、
> どう思われるでしょうか?
>
> その際、例えば借り換え先で『固定金利10年』と書いてある場合、
> それは10年で完済しなければならないという意味なのでしょうか?
> 借り換えで20年以上というのはおかしな話なのですか?
>
> 本当に低レベルな質問で申し訳ございません。
> 何しろ、お金関係が苦手なことと、初めてのことなので
> 何から何をしていいのか分からない状態です。


■【 CFP伊藤さんからのコメント 】

 こんにちは、『FP知恵の木』伊藤です。ご相談をお寄せいただきありがとうございます!

 今後の適用利率が3.5%という条件は今の時代としては条件が良くないですね。借り換えは是非検討されるべきです。

 ネット銀行も良いと思いますが、せっかくなのでどこの金融機関があなたにとって一番有利か比較すべきです。

 住宅ローンの借り換えについて、下記リンク先から節約額の試算と一括資料請求が可能です。

 http://www.zubat.net/home-loan/refinancing.html?id=cseaw00012

 借り換えの際、『固定金利10年』と書いてあるのは、10年間だけ固定という意味で、その後また選択してくださいという言う意味です。

 借り換えで20年以上というのはおかしくおりませんが、現在借りている住宅ローンの残年数が基準となりますので、平成43年9月までというのが基本です。短くすることも、もちろんできます。

 等事務所では住宅ローンの借り換えを複数の有利な金融機関に対し、同時比較し、借り換えの事務手続き支援を行っています。

 よろしければ、ホームページをご覧になり一度、FP知恵の木までご連絡ください。

 またのご相談やご感想、お待ちしております。ありがとうございました!
14:00:00 - nmura -
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